房屋買賣物之瑕疵減少價金除斥期間起算時點分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買一間透天厝後，於數月後發現該房屋並無使用執照，隨即通知賣方並要求其補辦使用執照，否則要求解約退款。賣方委託建築師向工務局申辦，歷時約半年後，建築師告知因不合法令規定而無法申辦下來。當事人再次通知賣方協商處理，並向區公所提出調解請求減少價金，但賣方主張自通知瑕疵起已逾六個月除斥期間，減少價金之請求權已消滅。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 民法第365條減少價金之六個月除斥期間，應自「發現瑕疵」或「確定瑕疵無法補正」時起算？
• 賣方同意出資補辦使用執照之行為，是否構成除斥期間之中斷或重新起算之事由？
• 房屋欠缺使用執照是否構成民法第354條所稱之物之瑕疵？
• 除減少價金外，買受人是否得主張解除契約或損害賠償？
• 賣方未保證有使用執照之抗辯是否成立？

三、相關法條

• 民法第354條 — 出賣人之物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 買受人得解除契約或減少價金
• 民法第365條 — 解除權或減少價金請求權之除斥期間
• 民法第360條 — 出賣人故意不告知瑕疵之損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 城市房屋租金與房屋價值之關係

四、法律分析

房屋欠缺使用執照，在實務上已被認定為物之瑕疵。依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於交付時無滅失或減少其價值或通常效用之瑕疵。使用執照為房屋合法使用之重要依據，欠缺使用執照之房屋不但可能面臨主管機關之拆除風險，在市場交易價值上亦有顯著減損，構成物之瑕疵無疑。最高法院73年台上字第1173號判例即指出，房屋買賣之標的物欠缺使用執照，係屬物之瑕疵。

關於除斥期間之起算，民法第365條第1項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使而消滅。」本案之關鍵爭點在於，當事人於發現無使用執照後即通知賣方，但雙方進而約定由賣方出資委託建築師補辦使用執照。此一補正瑕疵之約定，可能構成賣方對瑕疵擔保責任之承認，並使除斥期間之起算發生疑義。

實務上對此存在不同見解。一說認為除斥期間自通知時起算，不因事後補正約定而中斷；另一說認為賣方同意補正瑕疵之行為，構成對瑕疵擔保責任之承認，應自確定無法補正時重新起算除斥期間。最高法院96年度台上字第2078號判決曾指出，買賣雙方就瑕疵補正達成合意後，若補正失敗，除斥期間應自補正確定失敗時起算。此外，買受人尚得依民法第227條不完全給付之規定，主張損害賠償請求權，該請求權之消滅時效為十五年，不受六個月除斥期間之限制。

五、結論與建議

結論：賣方同意出資補辦使用執照之行為，可被解釋為對瑕疵之承認，除斥期間應有自補辦確定失敗時重新起算之空間。此外，買受人仍得依不完全給付之規定主張損害賠償，該請求權不受六個月除斥期間之限制。

1. 蒐集並保存所有與賣方協商補辦使用執照之書面紀錄，包括通訊軟體對話、存證信函及建築師之報告。
2. 儘速委託律師提起民事訴訟，主張減少價金或解除契約，避免除斥期間之爭議繼續擴大。
3. 同時主張民法第227條不完全給付之損害賠償，作為備位請求，降低除斥期間爭議之風險。
4. 調查賣方於出售房屋時是否已知悉無使用執照，若賣方明知瑕疵而故意不告知，依民法第360條得請求損害賠償。
5. 向工務局調取該房屋之建築管理相關紀錄，確認無法取得使用執照之具體原因及法令依據。
6. 評估房屋因欠缺使用執照所減損之價值，委託不動產估價師出具估價報告作為減少價金之依據。
7. 考慮向各縣市調解委員會或法院聲請調解，作為正式訴訟前之替代爭議解決途徑。