房東違反租約口頭允諾養寵物後要求搬遷之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽訂兩年期套房租賃契約，租金與押金約定分期付款，目前僅繳納租金而押金尚未給付。契約書明文約定不得養寵物，但房東口頭告知可以養狗。簽約後不久，房東因隔壁住戶反應狗的氣味問題，要求當事人從原承租之樓層搬遷至另一樓層。當事人認為已妥善照顧寵物且環境維護良好，欲了解若因此選擇退租搬走，是否仍須給付尚未繳納之押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東口頭同意養寵物之約定，是否足以變更書面契約中禁止養寵物之條款？
• 房東要求承租人搬遷至不同樓層，是否構成變更租賃標的物而屬違約？
• 因房東之事由致承租人提前終止租約，承租人是否仍須給付尚欠之押金？
• 承租人得否主張房東違約而請求損害賠償或免除違約金？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約因當事人意思表示一致而成立
• 民法第423條 — 出租人之保持義務（使承租人合於約定使用收益）
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵致危害安全或健康時承租人得終止契約
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用之效果
• 民法第226條 — 因可歸責於債務人之事由致給付不能之損害賠償
• 土地法第99條 — 押租金不得超過兩個月租金之限制

四、法律分析

關於口頭同意養寵物之效力，依民法第153條規定，當事人互相表示意思一致者，契約即為成立，不以書面為必要。因此，房東口頭同意承租人養狗，可構成對原書面契約禁止養寵物條款之變更或補充約定。關鍵在於承租人能否舉證證明房東確有口頭允諾，若有通訊軟體對話紀錄或證人可證明，則該口頭約定即具法律效力。

房東要求承租人從原承租之樓層搬遷至另一樓層，涉及租賃標的物之變更。租賃契約所約定之標的物為特定之房間（如四樓某室），非該棟建物之任意空間。房東片面要求承租人搬遷至不同樓層，若承租人不同意，房東不得強制為之。此舉實質上構成出租人未依民法第423條履行保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務，屬於出租人之違約行為。

基於上述分析，若承租人因房東之違約行為而選擇提前終止租約，依民法第227條及第226條之法理，因可歸責於出租人之事由致承租人無法繼續使用租賃物，承租人得終止契約，且無須負擔提前終止之違約責任。關於押金部分，既然租約係因房東違約而終止，承租人自無須再給付尚未繳納之押金；若已繳納部分押金，於扣除合理費用後，房東應予返還。實務上，臺灣高等法院107年度上易字第1159號判決亦指出，因出租人違約致承租人終止契約者，承租人得請求返還押金。

五、結論與建議

結論：房東口頭同意養寵物後又以鄰居反應為由要求搬遷，構成出租人之違約行為。承租人因房東違約而提前終止租約，原則上無須再給付尚欠之押金，且得請求房東賠償相關搬遷損失。

1. 立即保存房東口頭同意養寵物之所有證據，包括通訊軟體對話紀錄、簡訊或證人聯繫方式。
2. 以書面（存證信函）回覆房東，表明不同意搬遷至其他樓層，並說明養寵物係經房東口頭同意。
3. 若決定搬離，以存證信函通知房東終止租約，載明係因房東違約在先，主張免除未繳押金之給付義務。
4. 記錄因搬遷所產生之額外費用（如搬家費、新居仲介費等），日後得向房東請求損害賠償。
5. 若房東堅持要求給付押金或主張違約金，可向各縣市不動產糾紛調處委員會申請調處。
6. 確認租賃契約中有無提前終止之相關約定（如違約金條款），評估其對自身之影響。
7. 諮詢專業律師，針對具體契約內容及事實經過，擬定最有利之處理策略。