租屋房東拒絕修繕發霉床墊之租賃糾紛法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租某處一樓分租套房，月租金為新臺幣一萬三千元，房東於入住時提供一張舊床墊。居住一年多後，當事人因身體出現過敏症狀，檢查後發現床墊底部及床架因房間潮濕而嚴重發霉。當事人多次聯繫房東要求處理，房東初始已讀不回，後提出須額外續租一年方免費更換，否則要求當事人支付三千元，惟經當事人查證該床墊市價僅四千元，雙方對費用分擔無法達成共識，房東態度強硬拒絕協商。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東所提供之附屬設備（床墊）發霉，是否屬於出租人應負擔之修繕義務範圍？
• 承租人是否得依民法第430條自行修繕後向房東請求費用償還？
• 房東以續租條件交換更換床墊，是否構成不當之附帶條件或權利濫用？
• 租賃物之瑕疵已影響承租人健康，承租人是否得主張減少租金或終止租約？
• 承租人因發霉環境導致身體過敏，得否向房東請求損害賠償？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應保持租賃物合於約定使用收益之狀態
• 民法第424條 — 租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵者得終止租約
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 民法第430條 — 承租人催告修繕後得自行修繕並請求償還
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用時之減少租金
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 土地法第97條 — 城市房屋租金上限之規定

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。房東於出租時提供床墊作為附屬設備，即屬於租賃物之一部分，當床墊因環境潮濕而發霉致不堪使用時，房東有義務修繕或更換。實務上，最高法院77年度台上字第2369號判決亦肯認出租人之修繕義務為租賃契約之法定義務，非經特別約定排除不得免除。

承租人依民法第430條規定，得定相當期限催告房東修繕，若房東於期限內不為修繕，承租人得自行修繕後請求房東償還費用，或於租金中扣除之。本案房東雖回應但附加不合理條件（要求額外續租一年），實質上等同拒絕修繕。承租人宜以書面（如存證信函）正式催告，明確記載修繕內容及合理期限，以保全日後主張之依據。

此外，發霉之床墊可能產生黴菌孢子，對承租人之呼吸系統及皮膚造成過敏反應，依民法第424條規定，租賃物有危害承租人安全或健康之瑕疵時，縱於訂約時已知其瑕疵，承租人仍得終止契約。承租人若因此產生醫療費用，亦得依民法第227條不完全給付之規定，向房東請求損害賠償。建議承租人保留就醫紀錄及診斷證明，作為因果關係之舉證基礎。

五、結論與建議

結論：房東提供之床墊發霉屬租賃物瑕疵，房東負有法定修繕義務，不得以不合理條件拒絕修繕。承租人得自行更換後請求償還，或主張減少租金，甚至以健康危害為由終止租約。

1. 以存證信函正式催告房東於合理期限內（如七至十四日）修繕或更換發霉床墊，留存書面紀錄。
2. 拍照保存床墊發霉及房間潮濕之現況證據，包含日期浮水印及整體環境照片。
3. 就身體過敏症狀至醫療院所就診，取得診斷證明書，作為日後求償之依據。
4. 若房東逾期未修繕，可自行購買床墊並保留收據，依民法第430條向房東請求償還費用。
5. 如欲終止租約，應以書面通知房東，引用民法第424條租賃物危害健康之規定。
6. 向當地鄉鎮市區公所聲請租賃糾紛調解，調解費用低廉且具有法律效力。
7. 諮詢專業律師評估是否提起民事訴訟，請求修繕費用及健康損害之賠償。