土地鑑界後越界建築與鄰地持分人拆屋還地之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之房屋及土地經政府鑑界後，發現土地坪數較原登記為少，導致房屋無意間越界侵佔到一筆私人土地上之既成道路（該道路於民國96年公告）。對面鄰居於民國108年購入該筆土地萬分之658的持分後，主張當事人拆屋還地並支付土地租金。此外，該鄰居長期佔用當事人持有之鄰地停放車輛及種植花木。當事人需了解出庭答辯策略及是否可就鄰居竊佔行為提出反訴。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 越界建築非出於故意而係因鑑界結果變更，得否依民法第796條主張鄰地所有人未即時異議而免除拆除義務？
• 越界部分為既成道路用地，其「公用地役權」性質對拆屋還地之主張有何影響？
• 鄰居事後購入持分後始主張權利，是否構成民法第148條之權利濫用？
• 鄰居長期竊佔當事人土地之行為，得否於同一訴訟中提出反訴或另行起訴？
• 原告僅持有萬分之658持分，其請求拆屋還地之當事人適格是否有疑義？

三、相關法條

• 民法第796條 — 越界建築之處理（鄰地所有人之異議權）
• 民法第796條之1 — 越界建築之免拆除（逾越非因故意或重大過失）
• 民法第148條 — 權利濫用之禁止及誠信原則
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 土地登記規則第155條之1 — 土地鑑界相關規定

四、法律分析

民法第796條之1規定，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移去或變更其房屋時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更。本案越界建築係因政府鑑界後土地面積變動所致，當事人並非故意越界，符合該條「非因故意或重大過失」之要件。法院在審酌是否准許拆除時，將衡量拆除之社會成本、越界面積大小、建物價值與土地價值之比例等因素。

既成道路具有公用地役權之性質，依司法院釋字第400號解釋，既成道路之土地所有人雖未喪失所有權，但其使用權能受到限制，不得排除公眾通行。原告主張拆屋還地後，該土地仍為既成道路而不得排他使用，故拆除對原告之實益有限，法院可能據此認定拆除請求構成權利濫用（民法第148條）。此外，原告係於民國108年始購入持分，距房屋建造已有相當時日，其購入持分後再主張拆屋還地，是否具有惡意行使權利之嫌，亦為法院審酌之重要因素。最高法院102年度台上字第2156號判決即指出，權利人行使權利以損害他人為主要目的者，法院得駁回其請求。

關於鄰居竊佔當事人土地之問題，此屬獨立之法律關係，與拆屋還地為不同之訴訟標的。在拆屋還地訴訟中以此作為抗辯並無直接實益，但當事人得另行提起排除侵害之訴及請求相當於租金之不當得利。建議與拆屋還地訴訟同時進行，作為與原告協商調解之籌碼。當事人亦可主動提出購買越界土地或以承租方式使用之方案，以尋求雙方可接受之解決途徑。

五、結論與建議

結論：越界建築非出於故意且越界部分為既成道路，當事人得依民法第796條之1及第148條抗辯免除拆除義務或主張原告權利濫用。鄰居竊佔當事人土地之問題應另案處理，可作為協商調解之籌碼。

1. 委任專業律師出庭答辯，主張越界非故意且拆除不符公共利益。
2. 蒐集土地鑑界前後之地籍圖、建物測量圖及使用執照等文件，證明越界係因鑑界變動所致。
3. 調查既成道路之公告文件（民國96年公告），主張土地具公用地役權限制。
4. 蒐集鄰居竊佔當事人土地之照片及相關證據，另行提起排除侵害及不當得利之訴。
5. 於訴訟中提出購買越界土地或承租使用之方案，嘗試與原告達成調解。
6. 主張原告購入持分後始行使權利有權利濫用之嫌，請求法院依民法第148條駁回。
7. 諮詢地政士釐清土地持分關係及鑑界誤差之技術原因，作為答辯之補充資料。