房東以修繕為由提前解約之租客賠償請求與附約擬定分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租房屋之租約尚有半年以上始届期，房東以修繕房屋為由要求當事人於一個月內搬離。原始租約未載有提前解約之相關條款，雙方透過通訊軟體協商賠償金額及搬離時間後初步達成共識。惟在擬定附約時，房東拒絕使用「提前解約」及「賠償」等字眼，僅願以「補貼」名義記載，並企圖直接更改原始合約之承租期間，雙方就附約之用語及內容產生重大歧見。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約未約定提前解約條款之情形下，房東片面要求提前終止租約是否構成違約？
• 雙方協商之附約應載明哪些事項，使用「賠償」或「補貼」之用語差異有何法律效果？
• 房東要求直接更改原始合約之承租期間，而非另立附約，對租客權益有何影響？
• 租客因提前搬離所生之搬遷費用、租金差額等損害，得否向房東請求賠償？

三、相關法條

• 民法第440條 — 租賃契約之終止
• 民法第435條 — 租賃物不堪使用時之減少租金或終止契約
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 民法第153條 — 契約之成立要件
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

依民法第421條規定，租賃契約於約定期限內，出租人有提供租賃物供承租人使用收益之義務。租約未約定提前解約條款時，房東在租期屆滿前片面要求承租人搬離，除有土地法第100條所列法定事由外，已構成違約。土地法第100條所列之收回事由包括自住、重新建築、積欠租金等情形，「修繕房屋」本身並非法定收回事由，除非修繕程度已達「重新建築」之範圍。

關於附約之擬定，使用「提前解約」及「賠償」之用語具有重要法律意義。「賠償」意味著房東承認其違約在先而給予之損害填補；「補貼」則可能被解讀為房東出於善意之額外給付，不代表其承認違約。實務上，臺灣高等法院104年度上易字第1287號判決指出，契約用語之解釋應探求當事人之真意，但明確之文字有助於避免日後之爭議。因此，附約中應明確載明房東因修繕房屋之需要而提前終止租約，並同意給予承租人「違約賠償金」若干元。

房東要求直接更改原始合約之承租期間而非另立附約，實質上係企圖消滅其違約之事實。若原始合約之承租期間被更改，日後若發生爭議，租客將難以證明房東係提前解約，亦無法主張違約損害賠償。建議租客堅持以附約方式處理，保留原始合約之完整性，於附約中載明提前解約之事由、雙方同意之賠償金額、搬離期限、押金退還方式及時間等重要事項。

五、結論與建議

結論：租約未到期前房東以修繕為由要求搬離構成違約，租客有權要求違約賠償。附約應明確使用「提前解約」及「賠償」字眼，切勿同意直接更改原始合約之承租期間以免喪失主張違約之權利。

1. 堅持以另立附約方式處理提前解約事宜，保留原始租約之完整性。
2. 附約中明確載明：提前解約之事由、房東同意給付之賠償金額、確切搬離日期、押金退還方式及時程。
3. 保留與房東協商過程之LINE訊息紀錄，作為日後爭議之證據。
4. 評估因提前搬離所生之實際損害，包含搬遷費用、新租屋之租金差額、仲介費用等，據以主張合理賠償金額。
5. 附約簽署前請專業律師或法律扶助人士審閱，確認內容充分保障自身權益。
6. 若房東拒絕合理之附約條件，得表明將拒絕搬離並繼續依原租約居住至期滿。
7. 考慮向各縣市不動產糾紛調處委員會申請調處，由公正第三方協助調解。