共同繼承土地借名購買之合法性與優先購買權分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與手足共同繼承一筆土地，雙方原已口頭約定由當事人出資購買對方持分，價金亦已談妥，但對方遲遲未配合辦理產權移轉手續，似有反悔之意。當事人考慮在不告知對方之情況下，委請朋友以朋友名義向對方購買該土地持分，再由朋友將土地移轉至當事人名下。當事人亦關心作為共有人，對方是否得在未經其同意下將持分出售予第三人。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 透過朋友借名購買共有土地持分再移轉之行為，是否構成通謀虛偽意思表示而無效？
• 共有人出賣其應有部分時，他共有人之優先購買權如何行使？
• 借名登記契約之法律效力及潛在風險為何？
• 共有人一方得否未經他共有人同意即出售其應有部分予第三人？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地處分及優先購買權
• 民法第819條 — 共有人對應有部分之自由處分
• 民法第87條 — 通謀虛偽意思表示之無效
• 民法第823條 — 共有物分割請求權
• 民法第824條 — 共有物分割之方法
• 土地登記規則第97條 — 共有物優先購買權之通知程序

四、法律分析

依民法第819條第1項規定，各共有人得自由處分其應有部分，故共有人一方出售其土地持分予第三人，無須取得他共有人之同意。惟依土地法第34條之1第4項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此優先購買權為法定權利，賣方有義務以書面通知他共有人。若未踐行通知程序，他共有人得主張該買賣對其不生效力。

當事人擬透過朋友借名購買持分之安排，在法律上存在相當風險。首先，若此安排之目的在於規避共有人間之優先購買權或使對方在不知情下出售，該行為可能被認定為脫法行為或通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定而無效。最高法院98年度台上字第76號判決指出，借名登記雖非法律所禁止，但若借名之目的在於規避法律規定，則該借名契約可能因違反強制規定或公序良俗而無效。

其次，借名登記本身存在實質風險：朋友取得土地登記名義後，法律上即為所有權人，若朋友拒絕移轉或遭債權人強制執行，當事人僅得依債權關係請求，無法直接主張物權。再者，當事人本身即為共有人，依法享有優先購買權，根本無須透過借名方式購買。建議當事人直接以共有人身分主張優先購買權，或依民法第823條請求裁判分割共有物，以合法方式取得完整所有權。

五、結論與建議

結論：借名購買共有土地持分之行為風險甚高，可能因規避法律規定而無效。當事人本身即享有共有人優先購買權，應循合法途徑行使權利，無須透過借名方式處理。

1. 再次以存證信函正式通知對方履行原先之口頭買賣約定，並訂定合理之履行期限。
2. 若對方確定不願出售，可依民法第823條向法院聲請裁判分割共有物，請求以變價分割或金錢補償方式處理。
3. 若對方欲出售持分予第三人，當事人得行使土地法第34條之1之優先購買權，以同一條件優先承購。
4. 切勿採行借名登記方式，以免因法律風險導致財產損失。
5. 委託地政士或律師協助辦理共有物分割或持分買賣之相關程序。
6. 保留雙方先前協商之對話紀錄及價金約定證據，作為日後主張權利之依據。
7. 諮詢專業律師評估具體案情，選擇最適合之法律途徑解決共有土地爭議。