已過戶房產遭親戚無權占有之排除與處理法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人遺留三層透天厝，已分別過戶登記予三名孫輩，當事人取得三樓之所有權並持有權狀。惟當事人全家未居住於該處，三樓卻遭另一位親戚全家無權占用居住，甚至在頂樓違法加蓋。當事人每年仍須繳納房屋稅等稅費，親戚僅願以極低價格購買，態度霸道。當事人欲了解如何以法律手段促使對方購買或收回房屋。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 親戚未經所有權人同意占用房屋，是否構成民法上之無權占有？
• 所有權人得否向無權占有人請求相當於租金之不當得利？
• 親戚長期占用多年，是否可能因時效取得而影響所有權人之權利？
• 頂樓違法加蓋之法律責任歸屬及拆除請求權為何？
• 若親戚拒絕以合理價格購買，所有權人有何法律手段得以處理？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有物返還請求權及排除妨害請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 民法第769條 — 動產時效取得（不適用於已登記不動產）
• 民法第811條 — 動產附合於不動產之歸屬
• 土地登記規則第7條 — 登記效力
• 強制執行法第4條 — 強制執行名義

四、法律分析

本案當事人已完成所有權移轉登記並持有權狀，為三樓房屋之合法所有權人。親戚未經當事人同意即占用三樓居住，且無任何租賃契約或使用借貸契約為據，屬於典型之無權占有。依民法第767條第1項前段規定，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。當事人得向法院提起民事訴訟，請求親戚遷讓房屋。

關於時效取得之疑慮，依民法第769條及第770條規定，時效取得僅適用於未經登記之不動產。本案三樓房屋已完成所有權登記，親戚無論占用多久，均不可能因時效取得而取得所有權。最高法院85年台上字第389號判例明確揭示，已登記之不動產不適用時效取得之規定。然而，當事人仍宜儘速處理，因長期放任占用可能使不當得利之請求權因時效（15年）而部分消滅。

就頂樓加蓋部分，若三樓所有權範圍涵蓋頂樓使用權，則親戚未經同意於頂樓加蓋構成妨害所有權，當事人得請求拆除。此外，當事人得依民法第179條向親戚請求自占用之日起至搬離之日止相當於租金之不當得利。若親戚僅願以不合理之低價購買，當事人無義務接受，得自行決定以市場價格出售或繼續持有。出售前應先解決無權占有問題，否則將嚴重影響房屋之市場價值。

五、結論與建議

結論：當事人為三樓房屋之合法所有權人，親戚無權占有不因時效而取得任何權利。所有權人得依法請求返還房屋、拆除頂樓加蓋，並請求相當於租金之不當得利。

1. 先以存證信函催告親戚限期（如30日內）搬離三樓房屋，並告知將依法請求不當得利及遷讓房屋。
2. 委請不動產估價師就三樓房屋進行鑑價，確認合理市場價值作為協商之依據。
3. 若親戚願以合理價格購買，可透過律師協助簽訂買賣契約，一次解決糾紛。
4. 若親戚拒絕購買且不搬離，向法院提起民事訴訟請求遷讓房屋及返還不當得利。
5. 就頂樓違法加蓋部分，可同時請求拆除回復原狀，或向主管建築機關檢舉違建。
6. 持續按時繳納房屋稅等稅費，保留完稅證明作為行使所有權之佐證。
7. 委任專業律師評估整體訴訟策略，包含不當得利之計算期間及金額。