定期租約未到期房東要求搬離之承租人權益保障分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與房東簽訂定期租賃契約，租約尚未到期。房東以需自住為由，要求當事人搬離，且僅給予一個月之時間尋找新住處。當事人擔心若屆時尚未找到房子，房東將執意驅離，欲了解房東此舉是否違反法律規定，以及承租人有何權益保障。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 定期租賃契約期間內，房東是否得以自住為由片面終止契約要求承租人搬離？
• 土地法第100條「出租人自住」之收回事由，是否適用於定期租賃契約？
• 房東片面提前終止定期租約，承租人可主張何種法律救濟？
• 若房東以強制手段驅離承租人（如斷水斷電、換鎖），是否構成違法行為？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期限之約定與終止
• 民法第453條 — 定期租賃不得任意終止
• 土地法第100條 — 不定期租賃出租人收回房屋之法定事由
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第226條 — 給付不能之損害賠償
• 刑法第304條 — 強制罪

四、法律分析

定期租賃契約之核心特徵在於雙方約定確定之租賃期間，於期間屆滿前，非有法定事由，任一方均不得片面終止契約。民法第453條明定，定期租賃契約，當事人不得於期限屆滿前終止之。房東以「自住」為由要求提前搬離，乃援引土地法第100條第1款之規定，然該條明文係針對「不定期租賃」之情形，對於定期租賃並無適用。因此，房東在定期租約存續期間內，無權以自住為由片面終止契約。

承租人在此情形下享有完整之法律保障，得拒絕搬遷並繼續居住至租期屆滿。房東若以斷水斷電、更換門鎖、搬走承租人物品等強制手段驅離承租人，不僅構成民事上之侵權行為，更可能觸犯刑法第304條強制罪（處三年以下有期徒刑）。最高法院44年台上字第516號判例揭示，租賃期限屆滿前，出租人不得收回租賃物。臺灣高等法院108年度上字第463號判決亦重申，定期租約存續中，房東以自住為由要求返還房屋，於法無據。

若承租人最終同意提前搬離，應與房東以書面協商合理之搬遷補償，包括搬遷費用、新租處之租金差額、押金退還等。租賃契約中若有提前終止條款（如違約金約定），應依該約定處理。若無此約定，房東片面違約應賠償承租人因此所受之全部損害，包括另覓住處之仲介費、搬遷費及其他合理支出。

五、結論與建議

結論：定期租約尚未到期，房東無權以自住為由片面終止契約。承租人得合法拒絕搬遷並繼續居住至租期屆滿，房東若以強制手段驅離將構成違法行為。

1. 明確以書面（存證信函）告知房東，定期租約存續中不得片面終止，承租人拒絕提前搬遷。
2. 繼續按期繳納租金並保留繳款證明，避免房東以欠租為由主張終止契約。
3. 若房東以斷水斷電、換鎖等方式驅離，立即報警處理並保全證據。
4. 檢視租賃契約中是否有提前終止條款或違約金約定，了解自身權利義務。
5. 若願意協商提前搬遷，應要求房東支付合理搬遷補償並以書面確認。
6. 向地方政府租賃糾紛調處委員會申請調處，或向法律扶助基金會諮詢。
7. 諮詢專業律師評估是否提起民事訴訟確認租賃關係存在，並請求損害賠償。