出租人未經通知擅入租屋處之隱私權侵害與租金爭議分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與友人合租某透天厝之二、三樓，一樓為房東店面。因房東有買賣需求，希望承租人提前搬出，竟未事先通知即自行進入租賃範圍搬走傢俱。房東曾口頭承諾某月租金不計，僅算水電費用，惟結算時又反悔要求補繳該月租金。雙方已簽署解約協議書，其中載明房東未經通知即進入承租範圍移除傢俱之事實。當事人欲了解該協議書能否作為侵害隱私權之證據，以及租金扣除是否合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東未經通知擅自進入租賃範圍是否構成侵入住居罪或侵害隱私權之侵權行為？
• 解約協議書中記載房東擅入之事實並經雙方簽名，是否具有證據能力？
• 房東口頭承諾免收租金後反悔要求補繳，承租人可否拒絕？
• 房東因自身買賣需求要求提前解約，承租人可否請求搬遷補償？

三、相關法條

• 民法第195條 — 人格權（隱私權）侵害之非財產上損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 刑法第306條 — 侵入住居罪
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第153條 — 契約之成立（口頭合意之效力）
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之法定事由

四、法律分析

房東雖為房屋所有權人，惟於租賃期間，承租人對租賃範圍享有排他之使用收益權，房東非經承租人同意不得擅自進入。房東未經通知即進入租賃範圍搬移傢俱，可能構成刑法第306條第1項之侵入住居罪，該罪為告訴乃論，承租人得於知悉後六個月內提出告訴。在民事上，此行為亦構成對承租人隱私權之侵害，依民法第195條第1項，被害人得請求非財產上之損害賠償（精神慰撫金）。

關於解約協議書之證據力，該協議書載明房東未經通知自行進入承租範圍移除傢俱之事實，且經雙方簽名確認，依民事訴訟法第358條第1項規定，私文書經本人簽名者，推定為真正。此協議書在訴訟上可作為房東自認侵入事實之書證，具有相當之證據力。臺灣高等法院107年度上易字第892號判決亦肯認，當事人簽署之書面文件中所載事實，對簽署者具有不利益之自認效力。

至於租金爭議部分，房東口頭承諾某月租金不計僅收水電，依民法第153條，當事人互相表示意思一致者契約即為成立，不以書面為必要。承租人若能提出通訊紀錄或通話紀錄佐證房東確有此承諾，房東事後反悔不具正當理由。若房東仍堅持扣除，承租人可主張該口頭合意已構成租金減免之約定，房東無權片面撤回。

五、結論與建議

結論：房東未經通知擅入租屋搬傢俱構成侵害隱私權，解約協議書經雙方簽名可作為有力書證。房東口頭承諾免收租金即成立合意，事後不得片面反悔要求補繳。

1. 妥善保管解約協議書正本，必要時可至法院公證以強化證據力。
2. 保留房東承諾免收租金之通訊紀錄（簡訊、通訊軟體對話截圖）作為佐證。
3. 評估是否對房東提出刑法第306條侵入住居罪之告訴，注意六個月之告訴期間。
4. 若房東堅持不當扣款，以存證信函明確拒絕並要求返還溢扣金額。
5. 計算因房東提前解約及擅入行為所受之損害（搬遷費用、精神上損害等），作為求償依據。
6. 諮詢專業律師評估提起民事訴訟請求隱私權侵害之精神慰撫金及租金返還之可行性。