問題111：塗銷抵押權登記：抵押權人公司已廢止且無清算人

一、問題／事實整理

當事人於民國85年擔任某營造公司之下包商，簽訂契約時以名下不動產設定抵押權作為履約保證，實際上並無債務存在。嗣後該公司因財務困難導致工程停擺，契約實質上已成為無效。該營造公司已於民國92年經主管機關廢止登記，目前查無清算人且無法查得公司地址。當事人欲訴請法院塗銷該不動產上之抵押權登記，惟因抵押權人公司已不存在且無法送達，面臨程序上之困難。（LawChain 原文）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 抵押權人公司已廢止登記且無清算人時，抵押權設定人應如何提起塗銷抵押權登記之訴訟？
• 公司經廢止登記後，其法人格是否仍存續？應以何人為被告？
• 無法送達被告時，得否聲請公示送達以續行訴訟程序？
• 抵押權所擔保之債權是否確已消滅？抵押權之從屬性如何適用？
• 是否得依非訟事件法聲請法院選任特別代理人代為訴訟行為？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之（物上請求權）。
• 民法第860條 — 稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。
• 民法第870條 — 抵押權不得由債權分離而為讓與，或為其他債權之擔保（抵押權之從屬性）。
• 土地登記規則第141條 — 土地權利因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿等原因消滅者，得申請塗銷登記。
• 民事訴訟法第149條 — 對於當事人之送達，不能依前述規定為之者，得聲請公示送達。
• 非訟事件法第64條 — 法院因利害關係人之聲請，得選任清算人或特別代理人。

四、法律分析

（1）公司廢止後之法人格存續與訴訟當事人能力
依公司法第26條之1準用第24條至第26條規定，公司經中央主管機關廢止登記後，應進行清算程序，於清算範圍內其法人格視為存續。因此，即使該營造公司已於民國92年廢止登記，其法人格在清算目的範圍內仍然存在，當事人仍得以該公司為被告提起塗銷抵押權登記之訴。若該公司無清算人，當事人得依非訟事件法第64條向法院聲請選任特別代理人，由特別代理人代為應訴。實務上法院對此類案件之處理已有相當多之先例，通常會准予選任特別代理人。

（2）抵押權從屬性與塗銷請求權基礎
本件當事人主張設定抵押權時實際上並無債務存在，且契約因公司財務困難工程停擺而成為無效，則所擔保之債權自始不存在或嗣後消滅。依民法第870條抵押權之從屬性原則，抵押權係從屬於主債權而存在，主債權不存在或消滅時，抵押權亦隨之消滅。當事人得依民法第767條第1項中段之妨害除去請求權，請求法院判命塗銷系爭抵押權登記。此外，該抵押權設定迄今已逾30年，若所擔保之債權請求權已罹於時效消滅，且抵押權人於消滅時效完成後5年間未實行其抵押權者，依民法第880條規定，抵押權亦因除斥期間經過而消滅，此為當事人另一重要之請求權基礎。

（3）送達困難之解決方式
因抵押權人公司已廢止且查無地址，訴訟文書無法送達。當事人得先向法院聲請選任特別代理人，由特別代理人代為收受送達及應訴。若仍有送達困難，得依民事訴訟法第149條聲請公示送達。實務上法院對於此類抵押權人已不存在之案件，多能迅速審結並判命塗銷登記。

五、結論與建議

本件因抵押權所擔保之債權自始不存在或已消滅，且抵押權人公司已廢止登記，當事人得透過司法程序請求塗銷該抵押權登記。建議循以下步驟辦理：

1. 查詢公司登記資料：向經濟部商業司查詢該營造公司之登記資料，確認廢止日期、最後登記地址及董事、股東等資訊，作為訴訟準備之依據。
2. 聲請選任特別代理人：向管轄法院依非訟事件法聲請為該廢止公司選任特別代理人，使訴訟程序得以進行。
3. 提起塗銷抵押權登記之訴：以該營造公司為被告，依民法第767條及第880條規定，訴請法院判命被告塗銷系爭不動產之抵押權設定登記。
4. 備妥相關證據：整理當年簽訂之契約書、工程停擺之相關文件、不動產登記謄本等，證明實際上無債務存在或債權已消滅。
5. 聲請公示送達：如有送達困難，應及時向法院聲請公示送達，避免訴訟程序延宕。
6. 取得確定判決後辦理塗銷：待判決確定後，持確定判決書及確定證明書向地政事務所單獨申請塗銷抵押權登記。