未續簽租約之不定期租賃押金返還爭議分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為房客，原定期租約屆滿後，房東並未提供新合約簽署，但房客仍持續按時繳納房租。房客因工作需要計畫搬離，並已提前通知房東，惟房東主張房客未租滿一年，欲扣留一個月押金。當初承租時房客已繳交兩個月押金予房東，目前擔憂押金無法全數取回。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 定期租約屆滿後未續簽新約，雙方法律關係是否已轉為不定期租賃？
• 不定期租賃中，房客終止契約是否需受原定期租約條款之拘束？
• 房東以「未租滿一年」為由扣留押金，是否有法律依據？
• 房客應如何行使終止權，其先期通知義務為何？
• 押金返還請求權之時效及救濟途徑為何？

三、相關法條

• 民法第451條 — 定期租賃期滿後視為不定期租賃之規定
• 民法第450條 — 不定期租賃之終止及先期通知
• 土地法第99條 — 擔保金（押金）之上限規定
• 民法第454條 — 承租人終止不定期租賃之權利
• 土地法第100條 — 出租人收回房屋之限制
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權

四、法律分析

依民法第451條規定，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。本案中，原定期租約屆滿後房東未提供新合約，房客持續繳租而房東照常收受，雙方之法律關係已依法轉為不定期租賃，原定期契約之租期條款（如須租滿一年）已不再適用。

在不定期租賃關係中，依民法第450條第3項規定，當事人之任何一方得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者，從其習慣。房客僅需依租金給付之期間，先期通知即可。實務上最高法院43年台上字第1016號判例亦明確指出，不定期租賃承租人得隨時終止租約，出租人不得以未租滿一定期間為由主張違約。因此，房東以「未租滿一年」為由扣留押金，欠缺法律依據。

關於押金返還，依土地法第99條規定，押金不得超過二個月租金。租約終止時，若承租人無欠繳租金或損壞房屋之情形，出租人應全數返還押金。房東無權以不存在之違約事由扣留押金，否則構成無法律上原因受有利益，房客得依民法第179條不當得利之規定請求返還。若房東拒絕返還，房客可先向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解不成立再向法院提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：定期租約屆滿後未續簽，雙方已形成不定期租賃關係，房客得隨時終止契約，房東以未租滿一年為由扣押金並無法律依據。租約終止後，房東應全數返還押金。

1. 以書面（存證信函）正式通知房東終止租賃契約，載明搬離日期及請求返還押金之意旨，留存送達證明。
2. 確認租金已繳清至搬離日止，保留所有繳租紀錄（轉帳明細、收據等）作為日後舉證之用。
3. 搬離前拍照或錄影記錄房屋現況，證明無毀損情形，避免房東藉故扣留押金。
4. 若房東仍拒絕返還押金，可向房屋所在地之鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解程序免費且具有執行力。
5. 調解不成立時，因押金金額通常在新臺幣十萬元以下，可向法院提起小額訴訟，程序簡便且裁判費較低。
6. 蒐集房東曾收受租金之匯款紀錄，作為不定期租賃關係成立之證據。
7. 建議諮詢專業律師，評估是否有其他違約事由需處理，以確保權益完整保障。