共有土地建物遭他共有人擅自營業之租金請求與法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與其他四人共同持有某筆土地及建物，合計五人共有。其中兩名共有人未經全體共有人同意，擅自將共有建物作為孵蛋廠及肉雛雞販賣之營業場所牟取私利，另有一名共有人亦在該營業場所中工作。當事人欲了解如何向占用之共有人請求租金及簽訂租賃契約，以及若對方拒絕支付租金時有何法律途徑可資救濟。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 部分共有人未經多數決同意擅自使用共有物營業，是否構成不當得利？
• 未占用之共有人得否請求占用共有人給付相當於租金之不當得利？其計算基準為何？
• 共有人間得否就共有物之使用訂立租賃契約？其法律性質為何？
• 若占用之共有人拒絕協商，其他共有人有何強制手段或訴訟途徑？

三、相關法條

• 民法第818條 — 共有物之使用收益權
• 民法第820條 — 共有物之管理（多數決）
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第824條 — 共有物之分割方法
• 土地法第34條之1 — 共有土地之處分
• 民法第767條 — 所有權之物上請求權

四、法律分析

依民法第818條規定，各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權。然此使用收益權之行使不得排除其他共有人之同等權利。依民法第820條第1項規定，共有物之管理除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。本案中兩名共有人擅自將共有建物作為營業場所，若未經共有人過半數（即至少三人）及應有部分過半數之同意，即屬逾越其使用收益權之範圍，構成對其他共有人權利之侵害。

未經合法管理決議而占用共有物營業之共有人，就其超出應有部分之使用部分，構成民法第179條之不當得利。依最高法院61年台上字第1695號判例意旨，共有人逾越其應有部分之範圍使用收益共有物者，他共有人得按其應有部分比例，請求返還相當於租金之不當得利。租金之計算通常以該不動產之市場租金為基準，按被排除使用之共有人其應有部分比例計算。實務上亦得參酌土地法第97條規定，以土地及建物申報總價額年息百分之十為租金之上限。

關於要求簽訂租賃契約之部分，共有人間就共有物之使用得以管理契約之方式約定，約定特定共有人專用共有物之全部或一部，其他共有人則收取使用補償金。此種約定之法律性質為共有物管理契約而非一般租賃契約，但實務效果類似。若占用之共有人拒絕協商，當事人得提起不當得利返還之訴，請求自占用起算之相當租金利益。此外，亦得訴請法院裁判分割共有物，以徹底解決共有關係之紛爭。

五、結論與建議

結論：部分共有人未經多數決同意擅自占用共有物營業，構成不當得利，其他共有人得請求返還相當於租金之利益。若協商不成，得循司法途徑請求救濟或分割共有物。

1. 先以書面（存證信函）通知占用之共有人，主張其未經同意占用共有物，要求協商使用補償方案。
2. 提出具體之租金方案，可參考當地同類不動產之市場租金，按當事人之應有部分比例計算應得補償。
3. 若對方同意，簽訂書面之共有物使用管理契約，明確約定使用範圍、補償金額及支付方式。
4. 若對方拒絕，向法院提起不當得利返還之訴，請求自占用營業起算至返還共有物止之相當租金。
5. 考慮提起共有物分割之訴，以裁判分割方式終結共有關係，避免長期紛爭。
6. 蒐集占用營業之相關證據，如營業現場照片、營業登記資料、交易紀錄等。
7. 委任律師評估具體案情，選擇最有利之法律策略及求償金額。