中古屋交屋保留款與瑕疵擔保責任之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為中古屋賣方，交易流程已進入買方撥款階段，惟買方以房屋有漏水疑慮為由，要求保留總價百分之五以內之價金於履約保證專戶中，待瑕疵爭議處理完畢後再行撥款。然而房屋現況確實並無漏水情形，賣方已寄發存證信函表明立場，並考慮以交屋保留款方式先取得其餘百分之九十五之價金，惟對於保留款之協商方式尚有疑慮。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買方以「漏水疑慮」但無具體漏水事證為由拒絕撥款，是否構成給付遲延？
• 賣方得否要求買方於限定期限內提出漏水之具體證明？
• 交屋保留款之比例及期限應如何約定，始為合理？
• 若買方遲未提出瑕疵證明，賣方得否請求全額撥款並主張遲延利息？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第356條 — 買受人之檢查通知義務
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之減價請求權
• 民法第229條 — 給付遲延之要件
• 民法第264條 — 同時履行抗辯權
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之除斥期間

四、法律分析

依民法第354條規定，出賣人應擔保其物於危險移轉時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。然買受人主張瑕疵擔保責任，須以瑕疵確實存在為前提。本案買方僅有「漏水疑慮」而現況無漏水事實，其拒絕撥款之正當性值得商榷。依最高法院90年度台上字第1460號判決意旨，買受人主張物之瑕疵，應就瑕疵之存在負舉證責任。

關於交屋保留款之約定，實務上常見於不動產買賣交易中，通常約定保留總價百分之一至百分之五作為瑕疵擔保金，並訂定合理之保留期限（通常為交屋後三至六個月）。保留期限屆滿若買方未提出瑕疵主張，履保機構即應將保留款撥付賣方。賣方得以此方式先取得大部分價金，同時保障買方之瑕疵擔保權利。

若買方無正當理由持續拒絕撥款，已構成民法第229條之給付遲延。賣方得依民法第231條請求遲延利息及損害賠償。實務上建議賣方先以存證信函催告買方於合理期限內履行撥款義務，逾期未履行者，得依契約約定主張解約或請求強制履行。此外，賣方亦得透過履約保證公司協助調解，加速爭議之解決。

五、結論與建議

結論：買方以漏水疑慮為由拒絕撥款，但無具體瑕疵證明，賣方得主張買方構成給付遲延。以交屋保留款方式協商係合理之折衷方案，惟應明確約定保留比例、期限及條件。

1. 以書面（存證信函）催告買方於七日內提出具體之漏水鑑定報告或相關證據。
2. 若買方無法提出瑕疵證明，要求買方依約撥付全額價金。
3. 協商交屋保留款時，建議保留比例不超過總價百分之三，保留期限以交屋後三個月為宜。
4. 明確約定保留款之撥付條件：如保留期限屆滿買方未提出鑑定報告，保留款應無條件撥付賣方。
5. 保留所有往來之存證信函、訊息紀錄等作為日後訴訟之證據。
6. 委請履約保證公司居中協調，加速爭議之處理。
7. 必要時委任律師提起給付買賣價金之訴訟，並請求遲延利息。