買房屋，賣方房屋被查封而延遲交屋

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

●目前遇到狀況是,首購屋族遇到賣方因房屋被查封辦理撤封中而延遲交屋問題,買方已將2成及契稅、服務費匯入屢保帳戶,貸款也已核保， ●我們買賣契約上寫明交屋日期為2020/12/30交屋,但目前代書回覆因年底撤封案件較多無法如期撤封辦理交屋，所以會延遲交屋,但未告知買方應做甚麼還有損失的權益, ●前提還有在看屋及簽約過程仲介及代書都未提到此房屋有被查封之狀況, ●然後代書說要請銀行將買方核保金額匯入賣方欠款銀行後才能做塗銷作業後才可辦過戶 請問 1.我們目前是否要提出<a href='/tags/16/存證信函'>存證信函</a>催告? 2.買方能做那些動作保障權益? 3.房仲及代書未告知有查封之狀款有詐欺之行為嗎? 4.承內容銀行將買方核保金額匯入賣方欠款銀行後才能做塗銷作業後才可辦過戶,是合理的嗎? 5.會不會有不能過戶的問題?

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 買賣標的物遭查封時，買受人之權利救濟途徑為何？

三、相關法條

• 民法第345條 — 買賣契約之定義
• 民法第348條 — 出賣人之義務
• 民法第349條 — 出賣人之權利瑕疵擔保
• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之效力
• 民法第373條 — 危險負擔之移轉

四、法律分析

本案涉及「買房屋，賣方房屋被查封而延遲交屋」之法律問題。依民法第345條以下買賣之規定，出賣人應將買賣標的物之所有權移轉予買受人，並就標的物之瑕疵負擔保責任。買受人則有支付價金之義務。

不動產買賣涉及所有權之移轉，依民法及土地法相關規定，應經登記始生效力。出賣人就買賣標的物之瑕疵，負擔保責任。如買賣標的物遭法院查封，出賣人可能構成給付遲延或給付不能，買受人得依法解除契約並請求損害賠償。

五、結論與建議

結論：關於「買房屋，賣方房屋被查封而延遲交屋」之問題，當事人應依相關法律規定主張權利，並建議諮詢專業律師以擬定最適當之法律策略。

1. 釐清法律關係：先確認本案涉及之法律關係及各方當事人之權利義務。
2. 蒐集相關證據：保全所有與案件相關之文件、通訊紀錄及其他證據資料。
3. 發送存證信函：以存證信函向對方明確主張權利，留下書面紀錄。
4. 嘗試協商調解：優先透過協商或調解方式解決爭議，節省訴訟成本及時間。
5. 諮詢專業律師：建議委請專業律師評估案件，擬定最適當之法律策略。