案件內容與法律分析
一、問題／事實整理
某買方購買中古屋，買賣過程中賣方及仲介均告知屋況良好，未提及房屋曾有漏水紀錄或其他瑕疵。買方於交屋前自行委請驗屋公司檢驗後，賣方始坦承該屋曾經漏水，且尚有其他未告知之問題。買方表示漏水為其最在意之事項，若一開始知悉即不會考慮購買。目前交易已至最後交屋階段，買方進退兩難，擔心解約可能面臨違約責任。買方欲了解是否有權請求減少價金、賣方以瑕疵屋按正常屋價出售是否構成不當得利、仲介是否應負責任並減收服務費，以及若賣方不願配合應如何維護權益。（來源）
基於台灣不動產法律實務
二、爭點
- 賣方及仲介未誠實告知房屋曾經漏水，是否違反不動產交易之告知義務及不動產說明書之據實填載義務？
- 房屋曾經漏水是否構成民法上之物之瑕疵？買方得否據此主張減少價金或解除契約？
- 賣方以瑕疵屋按正常屋出售，價差部分是否構成不當得利？
- 仲介未盡調查及告知義務，買方得否請求減收仲介服務費或請求損害賠償？
- 買方若於交屋階段主張解約，是否需負違約責任？賣方故意隱瞞瑕疵對解約權之影響為何？
三、相關法條
民法第354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉時無減少其價值之瑕疵，亦無減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
民法第359條：買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法第360條：買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。
民法第179條：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。
民法第567條：居間人關於訂約事項應就其所知據實報告於各當事人。
民法第571條：居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。
土地法第97條之1：不動產經紀業應製作不動產說明書，對於交易之不動產應據實填載。
民法第92條：因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
四、法律分析
（1）賣方之瑕疵擔保責任與故意隱匿瑕疵之加重責任
房屋曾經漏水係屬足以減少其價值或通常效用之瑕疵，依民法第354條規定，賣方應負物之瑕疵擔保責任。尤其本案賣方於買賣過程中明確告知屋況良好，直至驗屋後始承認曾有漏水紀錄，顯係故意不告知物之瑕疵。依民法第360條規定，出賣人故意不告知物之瑕疵者，買受人得請求不履行之損害賠償，此為加重之瑕疵擔保責任，買方無須證明瑕疵於危險移轉時仍存在，僅須證明賣方明知瑕疵而故意隱匿即可。實務上，最高法院認為賣方於不動產現況說明書中勾選「無漏水」，事後證明曾有漏水紀錄者，即構成故意不告知。
（2）買方之減價請求權與解約權
依民法第359條規定，買方得選擇解除契約或請求減少價金。惟解除契約是否顯失公平，應由法院依個案情形判斷。本案已至交屋階段，若漏水問題已經修繕且不影響結構安全，法院可能認為解約顯失公平而僅准許減價。減價金額之計算，實務上多以有漏水紀錄之房屋與無漏水紀錄之同等條件房屋間之市場價差為準。買方亦得主張，若一開始如實告知漏水情事，其根本不會簽約購買，故該瑕疵對買方而言至為重大，不應認定解約顯失公平。此外，賣方故意隱匿瑕疵之行為，亦可能構成民法第92條之詐欺，買方得據此撤銷買賣之意思表示而不負違約責任。
（3）仲介之責任與服務費減收
依民法第567條規定，仲介（居間人）就訂約事項應據實報告，包括主動調查並告知房屋瑕疵。仲介未盡此義務而未向買方揭露漏水情事，依民法第571條規定，買方得主張仲介不得請求報酬（服務費）。此外，不動產經紀業管理條例亦要求仲介製作不動產說明書時應據實記載，若仲介配合賣方隱瞞瑕疵或怠於調查，買方除得拒付或要求退還仲介費外，尚得向仲介請求損害賠償。至於不當得利之主張，因賣方出售瑕疵屋有買賣契約為法律上原因，嚴格而言不構成不當得利，但買方得透過減價請求權或損害賠償達到同等之經濟效果。
五、結論與建議
賣方及仲介故意隱瞞房屋曾經漏水之事實，已違反法定告知義務及瑕疵擔保責任，買方依法有權主張減少價金、損害賠償或解除契約，並得向仲介追究責任。建議採取以下步驟：
- 暫緩辦理交屋程序：在瑕疵問題未獲妥善處理前，以書面通知賣方及仲介暫停交屋程序，避免交屋後維權更加困難。
- 保全驗屋報告等證據：妥善保存驗屋公司出具之檢驗報告、賣方承認漏水之對話紀錄（如通訊軟體截圖、錄音等）、不動產現況說明書等相關文件。
- 發存證信函主張權利：以存證信函通知賣方及仲介，載明發現瑕疵之事實、賣方故意隱匿之情節，並表明依法行使減價請求權或解約權。
- 委請估價師鑑定減價金額：委託不動產估價師就有漏水紀錄之房屋與同等條件無瑕疵房屋之市場價差進行鑑定，作為減價之計算依據。
- 向仲介主張退還或減收服務費：依民法第571條規定，主張仲介違反據實報告義務，不得請求報酬，要求退還已付或減免應付之仲介服務費。
- 評估解約之可行性：綜合考量漏水之嚴重程度、修繕可能性與費用、解約後可能之違約責任風險等因素，評估解約是否為最有利之選擇。
- 必要時提起訴訟或聲請調解：若賣方拒絕協商，可向法院提起減少價金或損害賠償之訴訟，或先向不動產交易糾紛調處委員會聲請調處。
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