問題103：土地賣方想要單方面解約

一、問題／事實整理

某買方購買一塊登記面積為36.6坪之土地，雙方簽訂買賣契約並由買方支付定金。嗣後仲介進行界址測量時，發現鄰地牆壁越界佔用該筆土地，一側越界12公分、另一側越界17公分，且該鄰地牆壁無法拆除。賣方得知上情後，拒絕處理產權瑕疵或就面積減少部分給予補償，並表示欲無條件終止買賣契約。買方欲了解賣方單方面解約是否合法，以及賣方是否構成違約。（來源）

基於台灣不動產法律實務

二、爭點

• 鄰地牆壁越界佔用買賣標的土地，賣方是否負有權利瑕疵擔保或物之瑕疵擔保責任？
• 賣方得否以鄰地越界佔用為由主張情事變更或不可歸責事由而單方面解除契約？
• 買方已支付定金，賣方單方面解約時，依民法定金規定應承擔何種法律效果？
• 買方得否請求賣方繼續履約並就面積短少部分減少價金？
• 鄰地越界建築之法律效果為何？土地所有權人對越界建築物有何權利可主張？

三、相關法條

民法第348條：物之出賣人，負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務。

民法第349條：出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。

民法第354條：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

民法第359條：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。

民法第249條：定金之效力，契約因可歸責於受定金當事人之事由致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

民法第796條：土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其房屋。

土地法第68條：因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。

四、法律分析

（1）賣方之瑕疵擔保責任與解約權限
依民法第348條及第349條規定，土地出賣人負有交付標的物並移轉所有權之義務，且應擔保第三人不得對買受人主張權利。鄰地牆壁越界佔用買賣標的土地，雖登記面積為36.6坪，但實際可完整使用之面積因越界建築而減少，此屬物之瑕疵擔保範疇。賣方不得以鄰地越界佔用之事實作為單方面解約之正當理由，蓋此瑕疵係存在於賣方所出售之標的物上，賣方本應負擔保責任。賣方拒絕處理產權問題並主張無條件終止契約，其行為反而構成違約——即可歸責於賣方之事由致債務不履行。

（2）定金返還與違約效果
買方已支付定金，依民法第249條第3款規定，契約因可歸責於受定金當事人（即賣方）之事由致不能履行時，賣方應加倍返還其所受之定金。賣方單方面表示終止契約且拒絕處理瑕疵，屬可歸責於賣方之事由，買方得請求賣方加倍返還定金。此外，若買方因信賴契約而支出仲介費、測量費或其他費用，亦得依民法第226條債務不履行之規定，向賣方請求損害賠償。

（3）買方之選擇權：繼續履約或解約
面對賣方片面解約之主張，買方實有兩種選擇：其一，主張契約仍然有效，要求賣方繼續履行契約義務，同時依民法第359條就面積短少部分請求減少價金，或要求賣方依民法第796條之規定向越界建築之鄰地所有人協商處理；其二，同意解約但要求賣方加倍返還定金並賠償損害。買方應審酌土地之使用目的、越界佔用對實際利用之影響程度，以及後續處理越界建築之可能性與成本，選擇對己最有利之方案。實務上，最高法院見解認為，出賣人於訂約時明知或可得而知標的物存在瑕疵者，其瑕疵擔保責任不因買受人事後始發現瑕疵而免除。

五、結論與建議

賣方以鄰地越界佔用為由單方面解約，在法律上欠缺正當依據，反而構成可歸責於賣方之違約行為。買方在此情形下有權選擇主張繼續履約或請求加倍返還定金及損害賠償。建議採取以下步驟：

1. 發存證信函表明立場：以存證信函通知賣方，表明不同意賣方單方面解約，並主張賣方構成違約，保留一切法律追訴權利。
2. 取得界址測量報告：向地政事務所申請正式之界址鑑定測量，確認越界佔用之確切面積與位置，作為日後求償之證據。
3. 評估繼續履約之利弊：衡量越界佔用對土地使用之影響程度，評估是否仍值得以減價方式繼續購買，抑或選擇解約求償更為有利。
4. 計算損害賠償金額：彙整已支出之定金、仲介費、測量費及其他因信賴契約而生之費用，計算得請求之損害賠償總額。
5. 向仲介主張責任：若仲介於居間過程中未盡調查義務而未發現越界佔用之情事，得依民法居間契約規定向仲介主張責任。
6. 必要時提起訴訟：若賣方拒絕協商，可提起民事訴訟請求繼續履行契約、減少價金，或請求加倍返還定金及損害賠償。