土地租約到期承租人拒續約且不付租金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為土地所有權人，長期將土地出租予某廟宇使用。租約於今年九月到期後，承租之廟方始終未與出租人洽談續約事宜，亦未支付任何租金。當事人曾主動提醒對方，但廟方態度不友善且置之不理。此外，廟方於租賃期間在土地上新建有建築物，租約到期後該建物仍占用土地，出租人不知應如何處理收回土地及地上建物之問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 租約到期後承租人繼續占用土地，是否構成無權占有？出租人得主張何種權利？
• 承租人於租賃期間新建之建築物，於租約到期後出租人得否請求拆除？
• 租約到期後承租人未付租金，出租人得否請求相當於租金之不當得利？
• 出租人應蒐集何種證據？發存證信函後之後續法律程序為何？
• 本案是否有時效限制？得採取之強制手段為何？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃期限屆滿之效力
• 民法第451條 — 不定期租賃之默示更新
• 民法第767條 — 所有物返還請求權
• 民法第179條 — 不當得利
• 土地法第103條 — 租用建築房屋之基地不得收回之限制
• 強制執行法第4條 — 執行名義

四、法律分析

依民法第450條第1項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。本案租約已於今年九月到期，若出租人未同意續約，租賃關係原則上即已終止。惟須注意民法第451條之規定：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。因此出租人必須明確表示反對續租之意思，以避免被認定為默示更新為不定期租賃。建議以存證信函明確表達不續約之意思。

租約消滅後，承租人繼續占用土地即屬無權占有，出租人得依民法第767條第1項前段請求返還土地。就地上建築物部分，若租約中約定承租人應於租期屆滿時恢復原狀，出租人得請求拆屋還地。若無此約定，仍得依所有物返還請求權主張之。惟應注意土地法第103條對於租用建築房屋之基地有特別保護規定，非有法定事由不得收回，但本案廟方已不付租金，出租人依土地法第103條第4款規定，因承租人積欠租金達二年以上，得收回基地。

就損害賠償部分，租約到期後廟方繼續占用土地未付租金，出租人得依民法第179條不當得利規定，請求相當於租金之使用補償。此項請求權時效為十五年。出租人應蒐集之證據包括：土地所有權狀、原租賃契約書、存證信函及回執、土地上建物之現況照片、歷年租金繳納紀錄等。取得法院確定判決後，得依強制執行法聲請強制執行，由法院執行處強制拆除建物並返還土地。

五、結論與建議

結論：租約到期後承租人未續約亦未付租金，繼續占用土地構成無權占有。出租人得請求返還土地、拆除地上建物及相當於租金之不當得利。應儘速以存證信函表達反對續租之意思，避免默示更新。

1. 立即寄發存證信函予承租廟方，明確表示租約已到期、不同意續租，並限期返還土地及拆除地上建物。
2. 蒐集土地所有權狀、原租賃契約書、租金繳納紀錄、存證信函回執及土地現況照片等證據。
3. 向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，就返還土地、拆除建物及積欠租金進行協商。
4. 若調解不成立，向法院提起民事訴訟，請求返還土地、拆屋還地及不當得利之損害賠償。
5. 取得確定判決後，向法院聲請強制執行，由執行處強制拆除地上建物並返還土地。
6. 評估是否同時請求廟方給付自租約到期日起至返還土地日止之相當於租金之不當得利。
7. 建議諮詢專業律師，確認本案是否涉及土地法基地租賃之特別規定，並擬定完整之訴訟策略。