繼承不動產後出售之房地合一稅問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人甲於2024年繼承父親乙名下一筆房地，該房地為乙於2018年購入。甲於繼承登記完成後，因資金需求擬出售該房地。甲欲瞭解出售時之房地合一稅如何計算，包括取得成本之認定方式、持有期間之計算、適用之稅率，以及是否有自用住宅優惠稅率之適用。此外，甲已繳納遺產稅，該已繳遺產稅是否得自房地合一稅中扣除，亦為甲關切之問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 繼承取得不動產之房地合一稅取得成本如何認定？
• 持有期間是否得合併計算被繼承人之持有期間？
• 繼承取得之不動產出售時適用之房地合一稅稅率為何？
• 已繳納之遺產稅可否自房地合一稅之課稅所得中扣除？

三、相關法條

• 所得稅法第14條之4 — 房屋、土地交易所得之計算
• 所得稅法第14條之5 — 房地合一稅之稅率
• 所得稅法第14條之6 — 自住房地優惠稅率
• 所得稅法第14條之8 — 繼承或受贈取得之成本認定
• 遺產及贈與稅法第10條 — 遺產價值之計算

四、法律分析

依所得稅法第14條之8規定，因繼承取得之房屋、土地，以繼承時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為取得成本。此與一般買賣以實際成交價格為成本不同，繼承取得之成本通常較市價為低，可能導致出售時之課稅所得較高。此外，繼承人繳納之遺產稅中，屬於該房地部分之稅額，得自房地交易所得中減除。

關於持有期間之計算，依房地合一稅相關規定，因繼承取得之房地，得將被繼承人之持有期間合併計算。以本案為例，被繼承人乙於2018年購入，甲於2024年繼承取得，若甲於2026年出售，持有期間得自2018年起算，合計約8年，可適用超過5年未逾10年之較低稅率20%，而非僅自繼承時起算2年之較高稅率35%。此一規定對繼承人相當有利，可大幅降低稅負。

至於自用住宅優惠稅率之適用，依所得稅法第14條之6規定，個人出售自用住宅房地，課稅所得在400萬元以內免稅，超過部分適用10%優惠稅率。適用條件為：個人或其配偶、未成年子女設有戶籍且持有並居住連續滿六年、交易前六年內未以該房地適用過自住優惠、無出租或供營業使用。繼承人若符合上述條件，仍得適用自用住宅優惠稅率。建議甲出售前先評估是否符合自住優惠條件，以爭取最有利之稅務處理。

五、結論與建議

結論：繼承取得不動產出售時適用房地合一稅，取得成本以繼承時之公告現值為準，持有期間得合併被繼承人之持有期間計算，已繳遺產稅得自所得中扣除。

1. 出售前應先確認該房地之取得成本（繼承時之房屋評定現值及公告土地現值），並按消費者物價指數調整。
2. 計算持有期間時，應合併被繼承人之持有期間，以適用較低之稅率級距。
3. 若符合自用住宅條件，應儘量適用自住優惠稅率（400萬免稅，超過部分10%），可大幅降低稅負。
4. 已繳納之遺產稅中屬該房地之部分，記得於申報房地合一稅時列為減除項目。
5. 出售後應於完成所有權移轉登記之次日起30日內申報房地合一稅，逾期將被處罰。
6. 建議委請會計師或稅務專家協助試算稅額，評估最有利之出售時點及稅務規劃方式。