土地共有人死亡後之繼承登記與優先購買權

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

甲、乙、丙三人共有一筆土地，應有部分各三分之一。甲死亡後，其繼承人為配偶丁及子女戊、己。乙、丙得知甲死亡後，主張依土地法第34條之1第4項規定對甲之應有部分有優先購買權，欲阻止甲之繼承人辦理繼承登記。此外，甲之繼承人丁、戊、己辦理繼承登記後，三人就該應有部分成為公同共有，嗣後欲將該應有部分出售予第三人時，乙、丙是否得主張優先購買權，亦有疑義。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 繼承取得共有土地應有部分時，其他共有人是否得主張優先購買權？
• 繼承人辦理繼承登記之程序與期限為何？逾期未辦理之法律效果？
• 繼承人繼承後出售應有部分時，其他共有人之優先購買權如何行使？

三、相關法條

• 土地法第34條之1 — 共有土地或建物之處分及優先購買權
• 土地法第73條之1 — 逾期未辦繼承登記之處理
• 民法第1148條 — 繼承之效力（概括繼受）
• 民法第759條 — 因繼承取得不動產物權不以登記為生效要件
• 土地登記規則第27條 — 繼承登記之申請

四、法律分析

首先，就繼承與優先購買權之關係而言，土地法第34條之1第4項規定之優先購買權，其適用前提為共有人「出賣」其應有部分。繼承係基於民法第1148條之概括繼受，為法律規定之權利移轉，並非買賣行為，故其他共有人不得於繼承時主張優先購買權。依民法第759條規定，因繼承而取得不動產物權者，不以登記為生效要件，繼承人自繼承開始時即取得被繼承人之應有部分，其他共有人無權阻止繼承登記之辦理。

其次，就繼承登記之辦理而言，依土地法第73條之1規定，繼承人應自繼承開始之日起六個月內辦理繼承登記。逾期未辦理者，地政機關得處應納登記費額一倍之罰鍰，並限期令其申請登記。若經限期仍未申請者，得由地政機關代為標售或列冊管理。因此，繼承人應儘速辦理繼承登記，以免受罰。繼承登記須備齊被繼承人之死亡證明、繼承系統表、繼承人之戶籍謄本、遺產稅繳清或免稅證明書等文件。

最後，繼承人辦理繼承登記後，若欲出售所繼承之應有部分予第三人，此時因屬「出賣」行為，其他共有人乙、丙即得依土地法第34條之1第4項規定主張優先購買權，以同一價格優先承購。出賣人應以書面通知他共有人，他共有人於接到通知後十五日內不表示者，視為放棄優先購買權。若未通知他共有人而逕行出售，他共有人得主張買賣契約對其不生效力。

五、結論與建議

結論：繼承取得共有土地應有部分非屬買賣行為，其他共有人不得主張優先購買權。但繼承人嗣後出售時，其他共有人即得行使優先購買權。

1. 繼承人應於繼承開始後六個月內儘速辦理繼承登記，避免受罰或土地被列冊管理。
2. 辦理繼承登記前應先完成遺產稅申報並取得繳清或免稅證明書。
3. 繼承人若有多人，應先協議遺產分割方式，再據以辦理分割繼承登記或公同共有繼承登記。
4. 繼承人欲出售所繼承之應有部分時，務必以書面通知其他共有人，以保障其優先購買權。
5. 若其他共有人違法阻止繼承登記，繼承人得向地政機關申訴或提起行政訴訟。
6. 建議繼承人在出售前先瞭解其他共有人之購買意願，避免交易後遭主張優先購買權而生糾紛。