母親改嫁後可否處分以女兒名義登記的房屋？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

民國82年，當事人之父母以當事人（女兒）之名義購買房屋，房屋登記於當事人名下。父親過世後，母親帶走父親全部遺產改嫁他人。六年前，母親以想念女兒為由搬入該房屋與當事人同住。然而，母親認為該房屋係她所有，私下聯繫房屋仲介欲出售該屋。當事人欲了解：母親改嫁後是否仍有權處分這間登記在女兒名下的房屋？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋登記於女兒名下，所有權歸屬如何認定？母親是否為所有權人？
• 母親可否主張與女兒間存在借名登記關係，進而主張返還房屋？
• 母親未經登記名義人同意，委託仲介出售房屋之行為，法律效力為何？
• 女兒可否要求母親遷出？母親之居住權基礎為何？
• 如母親主張其出資購屋，女兒應如何保護自身權益？

三、相關法條

• 民法第758條 — 不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力
• 民法第759條之1 — 不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利
• 民法第767條 — 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之
• 民法第118條 — 無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力
• 刑法第210條 — 偽造文書罪
• 刑法第342條 — 背信罪

四、法律分析

本案房屋登記於女兒（當事人）名下，依民法第759條之1規定，推定當事人為合法之所有權人。此推定力甚強，除非母親能提出反證推翻之，否則當事人即為房屋之所有權人，享有完整之使用、收益及處分權能。

母親雖主張該房屋係她的，但在法律上，母親並非登記名義人，對該不動產不享有所有權。母親如欲主張權利，可能之法律途徑為主張其與女兒間存在「借名登記」關係，亦即主張房屋實際上係母親出資購買，僅借用女兒名義登記。然而，此主張之舉證責任在母親，母親須提出購屋資金來源、借名合意之存在等證據。考量購屋時間為民國82年，距今已逾三十年，相關證據之保全可能有相當困難。

更重要的是，即使母親能證明借名登記關係存在，在借名登記關係終止並經法院判決移轉登記之前，房屋之所有權仍屬登記名義人（女兒）所有。母親在未取得所有權之前，不得逕自處分該房屋。

母親未經當事人同意，私自委託房屋仲介出售該屋之行為，屬民法第118條之「無權處分」。無權處分之法律行為，須經有權利人（當事人）之承認始生效力。因此，只要當事人不承認該處分行為，任何買賣契約對當事人不生效力，買受人亦無法取得所有權。當事人應立即通知房屋仲介其為唯一所有權人，母親無權委託出售，要求仲介停止一切買賣程序。

就母親之居住權問題，母親目前居住於該屋係基於女兒之同意（使用借貸關係），若當事人欲收回房屋，可終止使用借貸關係後，依民法第767條所有物返還請求權，請求母親遷讓房屋。但考量母女親情關係，訴請遷讓前宜先行溝通協商。

若母親有冒用女兒名義簽署不動產買賣契約之行為，可能涉及刑法第210條偽造文書罪或第342條背信罪，當事人得視情況提出刑事告訴。

五、結論與建議

結論：房屋登記於女兒名下，女兒為合法所有權人。母親改嫁與否均不影響所有權之歸屬。母親非所有權人，無權委託仲介出售該屋，其無權處分行為不經女兒承認不生效力。

1. 立即以書面通知房屋仲介公司，說明本人為房屋唯一登記所有權人，母親無權委託出售，要求停止一切買賣相關程序。
2. 至地政事務所確認房屋登記狀態，確認是否有異常之預告登記、查封或限制登記等情事。
3. 保管好房屋權狀（所有權狀）正本及印鑑章，避免母親取得後擅自辦理移轉登記。
4. 如擔心母親偽造文件辦理過戶，可至地政事務所申辦「不動產登記預告登記」或「印鑑掛失」等防護措施。
5. 與母親溝通，釐清其主張之法律依據。若母親堅持主張借名登記，請其循正式法律程序提起訴訟舉證。
6. 若母親持續有侵害所有權之行為（如冒名簽約），可考慮提出刑事偽造文書告訴或民事侵權行為訴訟。
7. 如欲請求母親遷出，建議先以存證信函通知終止使用借貸關係，給予合理期間搬遷，如母親拒絕，再提起遷讓房屋訴訟。