朋友之間房屋過戶：流程、稅務及法律注意事項

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人希望將名下房屋過戶給朋友，或由朋友處取得房屋，詢問朋友之間房屋過戶之完整流程及相關法律程序。由於雙方並非親屬關係，過戶方式之選擇及稅務負擔將有所不同。當事人對於具體應辦理之手續及需要準備之文件尚不清楚，希望了解完整之過戶諮詢流程。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 朋友之間房屋移轉，採買賣方式或贈與方式，何者在稅務上較為有利？
• 非親屬間之贈與，稅務機關是否可能認定為實質買賣而課徵不同稅目？
• 房屋過戶之完整法律程序為何？需要準備哪些文件？
• 買賣價格低於市場行情時，是否有被稅務機關調整課稅之風險？

三、相關法條

• 民法第345條 — 買賣契約之定義
• 民法第406條 — 贈與契約之定義
• 土地法第73條 — 不動產移轉登記之申請期限
• 土地登記規則第34條 — 所有權移轉登記之申請程序
• 遺產及贈與稅法第4條 — 贈與之定義及課稅範圍
• 遺產及贈與稅法第5條 — 視同贈與之情形
• 土地法第30-1條 — 土地增值稅之課徵依據

四、法律分析

朋友之間之房屋過戶，法律上可選擇「買賣」或「贈與」兩種方式，各有不同之稅務考量。以買賣方式辦理，賣方須繳納土地增值稅（依土地公告現值之漲價總數額計算）及房地合一所得稅（依實際交易所得計算），買方則須繳納契稅（房屋評定現值之6%）及印花稅。以贈與方式辦理，贈與人須繳納贈與稅（超過每年免稅額244萬元部分，依級距課徵10%-20%），受贈人須繳納契稅（房屋評定現值之6%）及土地增值稅。

需特別注意的是，朋友之間若以「買賣」名義辦理但實際未支付對價，稅務機關可能依遺產及贈與稅法第5條第6款，將其認定為「以顯著不相當之代價讓與財產」而視為贈與，補徵贈與稅。反之，若確有實際交易行為及資金流向，即使價格略低於市價，只要在合理範圍內，通常不會被質疑。實務上，國稅局會比對實際交易價格與房屋評定現值及土地公告現值，若交易價格過低，可能會要求說明或調整課稅。

過戶之完整流程如下：第一步，雙方協商並簽訂不動產買賣契約書（或贈與契約書），明確約定標的物、價金（或贈與意旨）、交付日期等條件。第二步，至國稅局申報並繳納相關稅款（土地增值稅、契稅、贈與稅等），取得完稅證明。第三步，備齊所有權狀正本、雙方身分證明文件、印鑑證明、契約書、完稅證明等文件，至不動產所在地之地政事務所申請所有權移轉登記。依土地法第73條規定，申請移轉登記應於訂約後一個月內為之。建議委託合格之地政士（代書）協助辦理全部程序，以確保文件齊備且符合法定要求。

五、結論與建議

結論：朋友之間房屋過戶可透過買賣或贈與方式辦理，應視實際情況選擇稅負較低之方案。若有真實對價則以買賣方式辦理，若為無償移轉則依贈與程序處理，切忌以虛假買賣規避贈與稅。

1. 先確認移轉之原因係買賣（有對價）或贈與（無償），以決定應辦理之法律程序及適用之稅目。
2. 委託地政士（代書）協助試算兩種方式之稅務負擔，選擇最有利之方案。
3. 如為買賣，簽訂書面之不動產買賣契約，並確保有明確之資金流向紀錄（銀行匯款），以備稅務機關查核。
4. 如為贈與，贈與人應先至國稅局辦理贈與稅申報，取得贈與稅繳清或免稅證明。
5. 至地方稅務局申報並繳納土地增值稅及契稅，取得完稅證明。
6. 備齊所有權狀正本、雙方身分證明及印鑑證明、契約書正本、完稅證明等文件，於訂約後一個月內至地政事務所申請所有權移轉登記。
7. 過戶完成後確認新所有權狀之內容，並辦理房屋稅及地價稅納稅義務人變更。