借名登記撤銷

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人原為某不動產二分之一持分之所有權人，該持分於數年前登記於當事人名下。嗣後當事人將該持分借名登記於親戚名下並完成過戶。當事人現欲終止借名登記關係，將該持分移轉回自己名下，並詢問是否能以原始登記日期辦理地政登記，以及應透過法院判決書、調解書或和解書何種方式辦理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 借名登記契約之法律性質為何？當事人得否隨時終止？
• 終止借名登記後，當事人得以何種法律依據請求出名人返還所有權移轉登記？
• 地政機關辦理移轉登記時，登記日期能否回復為原始登記日期？
• 應以法院判決、調解或和解何種方式辦理最為適當？

三、相關法條

• 民法第529條 — 委任契約之規定
• 民法第549條 — 委任契約之終止
• 民法第767條 — 所有權人之物上請求權
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 土地法第43條 — 土地登記之效力
• 土地登記規則第27條 — 登記原因及其申請方式

四、法律分析

借名登記契約係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分之契約。最高法院98年度台上字第990號判決明確指出，借名登記契約屬無名契約，應類推適用民法關於委任之規定。依民法第549條第1項規定，當事人之任何一方得隨時終止委任契約，故借名登記人得隨時以意思表示終止借名登記關係。

終止借名登記後，出名人即負有將登記名義返還借名人之義務。借名人得依類推適用民法第541條第2項規定，請求出名人將不動產所有權移轉登記予借名人。若出名人拒絕配合，借名人得向法院提起訴訟，請求判決命出名人辦理所有權移轉登記，取得確定判決後即可單獨向地政機關申請登記。

關於登記日期能否回復至原始日期之問題，依土地登記實務，地政機關辦理移轉登記時，登記日期係以收件日期為準，無法回溯至先前之登記日期。換言之，即使是因終止借名登記而辦理返還，地政登記日期仍以新辦理移轉登記之日期為準。此點涉及土地增值稅之計算，當事人應特別留意稅負問題。

就辦理方式而言，若雙方能達成合意，可直接至地政機關以「買賣」或「贈與」為登記原因辦理移轉；亦可透過法院調解成立調解筆錄，憑以辦理登記。若對方不配合，則須透過訴訟取得確定判決後辦理。建議優先透過調解方式處理，程序較為迅速且費用較低。

五、結論與建議

結論：借名登記契約得隨時終止，終止後出名人應返還所有權移轉登記。惟地政登記日期無法回復為原始登記日期，將以新辦理日期為準。

1. 先以存證信函或律師函通知親戚終止借名登記契約，保留書面證據。
2. 蒐集借名登記之相關證據，如匯款紀錄、房屋稅繳款單、管理費收據等，證明自己為實際所有權人。
3. 若親戚同意配合，雙方可至地政機關辦理所有權移轉登記，或透過法院調解取得調解筆錄。
4. 若親戚不配合，應向管轄法院提起民事訴訟，請求判決命其辦理所有權移轉登記。
5. 注意移轉登記可能衍生之土地增值稅及契稅，事先試算稅額並準備相關費用。
6. 評估以「信託歸還」或「判決移轉」等不同登記原因之稅務差異，選擇最有利之方式。
7. 建議委託專業律師處理，確保借名登記之舉證及訴訟程序順利進行。