繼承人遺產被霸佔該怎麼辦？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為遺產繼承人，生母過世時尚未成年，因而無法自行行使遺產之使用權。現已年滿法定年齡，欲向占有遺產之親屬索回，對方卻置之不理。生母遺留之房屋原係供當事人居住，但遭親屬霸佔並擅自出租予他人，所有權狀亦被扣留在對方手中。當事人已申請遺產清冊，希望瞭解下一步應如何處理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人作為登記之所有權人，對無權占有人得主張何種請求權？
• 親屬擅自將當事人之房屋出租，該租賃契約對當事人是否生效？
• 親屬收取之租金，當事人得否請求返還？
• 權狀正本遭扣留，當事人應如何處理以確保產權安全？

三、相關法條

• 民法第767條 — 所有人之物上請求權（返還、妨害排除）
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第118條 — 無權處分之效力
• 土地登記規則第155條 — 權狀滅失補發之規定

四、法律分析

依民法第767條第1項規定，所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。本案當事人為房屋之登記所有權人，親屬在未經當事人授權之情況下占有房屋並出租，屬於無權占有。當事人可依所有物返還請求權，向法院訴請親屬遷讓返還房屋。所有物返還請求權為物權請求權，不受消滅時效之限制。

就親屬擅自出租房屋之行為，依民法第118條規定，無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力。親屬與房客間之租賃契約，未經當事人（所有權人）承認，對當事人不生效力。當事人成為房屋所有權人後，得選擇承認該租約（由房客直接向當事人給付租金），或不予承認而請求房客遷出。惟基於買賣不破租賃原則之類推適用，若租賃期間較短且房客為善意，法院可能衡平處理。

就親屬歷年收取之租金，當事人得依民法第179條不當得利規定請求返還。親屬無合法權源收取屬於當事人房屋之租金，構成無法律上原因而受有利益，致當事人受損害。不當得利返還請求權之消滅時效為十五年。此外，當事人亦得對親屬提出刑事侵占告訴（刑法第335條），就其侵占房屋及租金之行為追究刑事責任。

五、結論與建議

結論：當事人為合法之所有權人，得依民法第767條請求親屬返還房屋，並依不當得利請求返還歷年租金收益。權狀遭扣留不影響當事人之所有權，可申請補發。

1. 向地政事務所申請土地建物權狀補發，使親屬持有之原權狀失效。
2. 以存證信函正式通知親屬限期返還房屋，並請求返還歷年租金。
3. 同時以存證信函通知現有房客，說明自己為合法所有權人，要求房客將租金直接給付予當事人。
4. 若親屬逾期未返還，向法院提起遷讓房屋之民事訴訟及不當得利返還之訴。
5. 視情況向地檢署提出刑事侵占告訴，以刑事手段促使對方配合返還。
6. 取得勝訴判決後，若對方仍不履行，向法院聲請強制執行。
7. 委任律師全程協助，確保訴訟程序及證據蒐集之完備。