侵佔 租約

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

被繼承人過世未滿一個月，遺產稅申報仍在進行中。被繼承人名下有一棟出租中房屋之二樓產權，係與祖母互相贈與所得，雙方另有協議被繼承人需分期支付現金予祖母，但尚未還清即過世。租約屆期時，當事人（繼承人之一）先行與租客續約並調降租金。祖母得知後未經當事人及其他繼承人同意，逕自要求租客將租金匯入祖母帳戶。當事人質疑祖母在遺產稅申報尚未完成、繼承尚未處理之階段，是否有權逕自收取遺產房屋之租金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 被繼承人過世後，其名下出租房屋之租金應由何人收取？繼承人或被繼承人之母（祖母）？
• 祖母未經全體繼承人同意逕自收取租金，是否構成侵占或不當得利？
• 被繼承人生前對祖母之未償債務，是否得以租金直接抵銷？其法律程序為何？
• 遺產稅申報期間，繼承人對遺產之管理處分權限範圍為何？
• 繼承人之一單獨與租客續約，該租約之效力為何？

三、相關法條

• 民法第1151條 — 繼承人有數人時遺產為公同共有
• 民法第1152條 — 遺產管理人之選定
• 民法第828條 — 公同共有物之管理與處分
• 民法第820條 — 共有物之管理（準用）
• 刑法第335條 — 侵占罪
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權
• 遺產及贈與稅法第8條 — 遺產稅未繳清前不得辦理移轉

四、法律分析

被繼承人過世後，其名下二樓房屋產權即成為遺產，由全體繼承人公同共有（民法第1151條）。該房屋出租所生之租金收入，屬遺產之孳息（民法第69條），亦為全體繼承人公同共有。祖母雖為被繼承人之母，但因被繼承人尚有子女（即當事人及其手足），依民法第1138條繼承順位，配偶及第一順位之直系血親卑親屬為繼承人，祖母並非本案之繼承人，原則上無權收取該房屋之租金。

祖母未經全體繼承人同意即要求租客將租金匯入自己帳戶，從民事角度而言，可能構成不當得利（民法第179條），繼承人得請求返還。從刑事角度觀察，祖母是否構成侵占罪，須視其主觀上是否有「為自己不法所有之意圖」。實務上，若祖母認為被繼承人生前對其有未償債務，其主觀上可能認為係以租金抵償債務，此時是否構成侵占之故意，容有爭議。最高法院87年度台非字第393號判決指出，行為人若基於合法之債權主張而收取金錢，縱方法不當，未必構成侵占之故意。

然而，即使祖母對被繼承人確有債權，正確之法律途徑應為向全體繼承人主張債權，於遺產分割時一併處理，或另行提起民事訴訟請求清償，而非逕自收取租金。此外，當事人以繼承人之一身分單獨與租客續約，因租賃契約之訂立屬公同共有遺產之管理行為，依民法第828條第2項準用第820條，共有物之管理以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，故當事人單獨續約之效力亦有疑義，建議取得其他繼承人之追認或同意。

五、結論與建議

結論：被繼承人名下房屋之租金屬全體繼承人公同共有之遺產孳息，祖母非繼承人無權逕自收取。祖母對被繼承人之債權應循正當法律程序主張，於遺產分割時一併清償，而非擅自以租金抵充。

1. 立即以書面（存證信函）通知租客，說明房屋為遺產，租金應匯入全體繼承人指定之遺產專戶或暫時提存，不應匯入祖母帳戶。
2. 召集全體繼承人（包含手足）協商遺產管理方式，指定遺產管理人或開立遺產專戶統一管理租金收入。
3. 確認當事人單獨續約之效力，取得其他繼承人之書面同意或追認，以確保租約有效。
4. 就祖母逕自收取之租金，先以存證信函催告返還，如不返還可提起不當得利訴訟。
5. 將被繼承人生前對祖母之未償債務列入遺產債務，於遺產稅申報時一併處理。
6. 儘速完成遺產稅申報，取得完稅證明後辦理繼承登記及遺產分割，以徹底解決產權與租金歸屬問題。
7. 建議諮詢律師評估是否對祖母提起侵占之刑事告訴，或以民事訴訟主張權利。