法律諮詢案例

一、問題／事實整理

當事人之母親已退休，名下僅有一間無貸款之房屋，家中共有兩名子女。母親目前需要約新臺幣150萬元之現金，除向銀行以房屋抵押貸款外，當事人希望瞭解是否有其他更好的籌資方式，以及如何在保障母親居住權益的同時兼顧兩名子女未來之繼承權利。

資料來源：法律圈 LawChain

（LawChain 原文）

二、爭點

• 母親以名下唯一房屋向銀行貸款150萬元，對其退休生活及未來繼承之影響。
• 是否適用「以房養老」（逆向抵押貸款）方案作為替代籌資方式。
• 若考慮生前贈與房屋予子女，贈與稅與未來遺產稅之稅負比較。
• 如何於財產移轉過程中確保母親之居住權不受影響。
• 兩名子女間之權益如何公平分配與保障。

三、法條或規則

• 遺產及贈與稅法第5條（贈與之定義）
• 遺產及贈與稅法第22條（贈與稅免稅額）
• 遺產及贈與稅法第13條（遺產稅免稅額）
• 民法第1138條（法定繼承人及順序）
• 民法第412條（附負擔之贈與）

四、涵攝分析

本案母親名下僅有一間房屋且已退休無固定收入，若以傳統房屋抵押貸款方式借款150萬元，雖可取得現金，但須按月繳納本息，對退休生活造成壓力。替代方案之一為「以房養老」逆向抵押貸款，由銀行按月撥付生活費予母親，母親仍可繼續居住於該房屋中，待母親過世後再以房屋清償貸款餘額，此方案較能兼顧母親之居住需求與現金需求。

若考慮生前移轉房屋予子女，應注意贈與稅之課徵。依遺產及贈與稅法第22條規定，每人每年贈與免稅額為244萬元，房屋之贈與價值以土地公告現值及房屋評定現值計算，通常低於市價，故贈與稅負可能較低。但須注意，子女日後出售該房屋時，取得成本以贈與時之土地公告現值及房屋評定現值計算，可能產生較高之房地合一稅。若選擇繼承方式，遺產稅免稅額為1,333萬元，且繼承取得之房屋出售時可按繼承時之時價為取得成本，稅負通常較贈與為低。如欲生前贈與同時保障母親居住權，可採附負擔贈與方式，約定受贈人須提供母親終身居住之權利，或設定不動產用益物權以確保母親之居住安全。

五、結論與建議

• 若母親僅需短期現金，可考慮由子女協議共同借款予母親，日後於繼承時自應繼分中扣除。
• 「以房養老」逆向抵押貸款方案可兼顧母親居住權與生活費需求，值得評估。
• 生前贈與房屋之贈與稅雖可能較低，但應一併考量受贈人未來出售時之房地合一稅負擔。
• 從整體稅負觀點，繼承取得房屋通常較贈與為有利，建議審慎比較後再決定。
• 如決定生前贈與，建議採附負擔贈與方式，約定受贈人須保障母親終身居住權。
• 兩名子女間應就財產分配達成書面協議，避免日後產生繼承糾紛。
• 建議諮詢專業律師及會計師，就家庭整體財產狀況進行稅務規劃與法律安排。