房子貸款贈與問題

1. 【問題／事實整理】（LawChain 原文）

當事人（妻子）之先生欲將名下房屋贈與妻子，該房屋尚有貸款由先生繳納，擔保人為妻子。當事人提出五項疑問：有房貸狀況下能否贈與、贈與後六年內出售是否課徵增值稅或奢侈稅、膝下無子女擔心先生意外過世後房屋須與公婆及兄弟姊妹分配、先生生前贈與後貸款未繳清時銀行是否追討房屋、以及辦理夫妻分別財產制後房產是否為共同持有。

2. 爭點

• 附有抵押權（房貸）之不動產能否辦理贈與移轉登記。
• 夫妻間贈與不動產之贈與稅課徵及房地合一稅之適用。
• 配偶之法定繼承權與應繼分比例，以及生前贈與對遺產分配之影響。
• 房屋贈與後貸款未清償時，銀行對抵押物之權利行使。
• 夫妻分別財產制與共同財產制之區別及對不動產歸屬之影響。

3. 法條或規則

• 遺產及贈與稅法第20條第1項第6款（配偶間贈與免稅）：配偶相互贈與之財產，不計入贈與總額。（全國法規資料庫）
• 所得稅法第14條之4（房地合一稅）：個人交易房屋、土地，應依規定課徵所得稅；配偶間贈與取得者，持有期間合併計算。（全國法規資料庫）
• 民法第1144條（配偶之應繼分）：配偶與第一順位繼承人共同繼承時，其應繼分與他繼承人平均；與第二順位以下共同繼承時，應繼分為遺產二分之一或三分之二。（全國法規資料庫）
• 民法第1044條（分別財產制）：分別財產，夫妻各保有其財產之所有權，各自管理、使用、收益及處分。（全國法規資料庫）
• 民法第873條（抵押權之實行）：抵押權人，於債權已屆清償期而未受清償者，得聲請法院拍賣抵押物。（全國法規資料庫）

4. 涵攝分析

一、有房貸能否贈與：法律上，附有抵押權之不動產可以贈與移轉，抵押權係附隨於不動產之物權，不因所有權移轉而消滅。惟實務上，多數貸款契約設有「所有權移轉須經銀行同意」之約定，未經銀行同意逕行移轉可能構成違約，銀行得要求提前清償全部貸款。因此，贈與前應先與貸款銀行協商，取得銀行同意或辦理債務人變更。

二、出售之稅務問題：依遺產及贈與稅法第20條第1項第6款，夫妻間贈與不動產免課贈與稅。但受贈之配偶日後出售時，依所得稅法第14條之4（房地合一稅），取得成本以原贈與人（先生）之原始取得成本計算，持有期間亦自先生取得日起算。至於「奢侈稅」（特種貨物及勞務稅），已於2016年停徵，現行適用之為房地合一稅。若先生取得房屋迄今已逾5年，則適用較低之稅率（持有超過10年為15%）。

三、繼承分配問題：依民法第1138條及第1144條，先生若無子女，配偶與第二順位繼承人（父母）共同繼承時，配偶之應繼分為遺產之二分之一。若先生生前已將房屋贈與妻子，該房屋即非先生之遺產，無須與公婆分配。但須注意，若贈與時間距死亡不滿二年，依遺產及贈與稅法第15條，該贈與財產仍視為遺產課稅（惟不影響民法上所有權之歸屬）。

四、貸款未清償時銀行之權利：抵押權隨不動產移轉，不因贈與而消滅。若貸款未繳清，銀行依民法第873條得聲請法院拍賣該抵押物（即已贈與之房屋），不論所有權人為誰。因此，即便房屋已過戶予妻子，銀行仍可就該房屋行使抵押權。

五、分別財產制之效果：依民法第1044條，分別財產制下夫妻各保有其財產所有權，不存在「共同持有」之概念。辦理分別財產制後，先生名下之房產仍歸先生所有，妻子名下之房產歸妻子所有，各自獨立，與「共同持有」無關。

5. 結論與建議

結論：有房貸之房屋可以贈與，但須經貸款銀行同意。夫妻間贈與免課贈與稅，惟日後出售時房地合一稅之計算以原始取得成本為準。生前贈與可有效避免配偶死亡後房屋須與公婆分配之問題。貸款未清償時，銀行仍可就已贈與之房屋行使抵押權。分別財產制係各自所有，與共同持有無關。

• 贈與前先向貸款銀行諮詢，確認是否同意所有權移轉，以及是否需要變更債務人或連帶保證人。
• 計算房地合一稅之潛在稅負，確認先生原始取得日期及取得成本，評估妻子日後出售時之稅率適用。
• 考慮先生以遺囑方式將房屋指定由妻子繼承，作為生前贈與之替代方案，可能更具稅務效益。
• 如擔心先生意外，可同時辦理壽險以先生為被保險人、妻子為受益人，確保房貸清償之資金來源。
• 辦理夫妻分別財產制前，應評估對剩餘財產差額分配請求權之影響（放棄法定財產制即放棄此請求權）。
• 備妥贈與移轉所需文件：土地及建物所有權狀、贈與稅免稅證明書、身分證明文件等。
• 諮詢專業律師及會計師，就贈與、繼承、稅務及財產制等議題擬定整體規劃方案。

資料來源：法律圈 LawChain（原文連結）