社區外圍牆傾斜修繕費用責任歸屬

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於一社區之一樓住戶，該社區於建商規劃建造時，於一樓住戶外側設有圍牆。交屋約一年後，該建商停業解散（屬一案建商，即僅興建單一建案之建設公司）。

2024年7月24日，颱風侵襲造成該一樓外圍牆傾斜，產生公共安全疑慮。當事人面臨修繕費用之負擔問題，欲了解該修繕費用應由何人負責：究竟應由已解散之建商（或其負責人）負擔、由社區管理委員會以公共基金支付、由當事人自行負擔，或由全體區分所有權人共同分擔。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 社區一樓外圍牆之性質認定——屬共用部分或專用部分？
• 外圍牆若屬共用部分，修繕費用是否應由管理委員會以公共基金支付或由全體區分所有權人分擔？
• 建商已解散，交屋後圍牆因颱風受損，是否仍得向建商或其負責人主張瑕疵擔保責任？
• 建商為法人已經解散清算，可否追究建商負責人之個人責任？
• 颱風屬天然災害，是否影響修繕費用之責任歸屬判斷？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第10條（共用部分之修繕）：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

公寓大廈管理條例第7條（共用部分之範圍）：公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區外牆、樓頂平臺及不屬於專有部分之防空避難設備。

公寓大廈管理條例第18條（公共基金）：公共基金之來源包括區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納之費用，以及本基金之孳息等。公共基金應設專戶儲存，並由管理委員會負責管理。

民法第354條（物之瑕疵擔保）：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。

民法第365條（瑕疵擔保請求權時效）：買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。

公司法第24條（清算之必要）：解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算。建商公司解散後，其法人格於清算範圍內視為存續。

四、法律分析

本案首應釐清社區一樓外圍牆之法律性質。依公寓大廈管理條例之規定，社區之外牆、圍牆等結構體，若非屬特定住戶之專有部分，且具有維護社區整體安全、美觀之功能者，原則上應認定為共用部分。依同條例第7條規定，公寓大廈本身所占之地面及外牆等均屬法定共用部分。社區外圍牆雖位於一樓住戶外側，但其設置目的係為社區整體安全及區隔用途，非僅供一樓住戶使用，應認屬共用部分。

外圍牆既屬共用部分，依公寓大廈管理條例第10條規定，其修繕、管理、維護應由管理委員會為之，費用由公共基金支付或由全體區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。因此，當事人不應單獨負擔圍牆之修繕費用，而應由管委會統籌處理。

關於是否得向建商求償，須考量以下因素：第一，建商為法人（公司），已停業解散，依公司法第24條，公司解散後應進行清算，清算完結前法人格仍存續。若建商尚未完成清算程序，理論上仍得對建商法人主張權利。惟若建商已清算完結並經法院備查，則法人格已消滅，無法再對其起訴。第二，建商負責人與建商公司為不同之權利主體，公司之債務原則上不及於負責人個人，除非有公司法第23條第2項所定負責人執行業務違反法令致他人受損之情形。

再者，圍牆傾斜之原因若純係颱風天然災害所致，而非建商施工品質不良，則難以主張建商之瑕疵擔保責任。惟若能證明圍牆之設計或施工本身即有瑕疵（例如結構強度不足、未符合建築法規要求），颱風僅係誘發因素，則仍有主張瑕疵擔保之空間。但須注意民法第365條規定之時效限制，自交屋起五年內須行使權利。

綜上，本案修繕費用最可行之負擔方式，係由管理委員會以公共基金支付，不足部分由全體區分所有權人按應有部分比例分擔。向已解散之建商或其負責人求償，在法律上及實務上均有相當之困難。

五、結論與建議

結論：社區外圍牆屬共用部分，修繕費用應由管理委員會以公共基金支付或由全體區分所有權人按比例分擔。向已解散之建商求償實務上困難重重，建議優先循管委會途徑解決。

1. 先以存證信函通知管理委員會，說明外圍牆傾斜之情形及公共安全疑慮，要求管委會依公寓大廈管理條例第10條負責修繕，並以公共基金支付修繕費用。
2. 若管委會拒絕處理或怠於處理，得向鄉鎮市區公所申請調解，請求管委會履行共用部分之修繕義務。
3. 調解不成時，得委任律師提起民事訴訟，請求管委會負擔修繕費用，並得依公寓大廈管理條例第36條請求主管機關命管委會限期修繕。
4. 同步調查建商公司之清算狀態，若建商尚未完成清算，且有證據證明圍牆施工品質不良（非單純颱風損害），得於瑕疵擔保時效內向建商主張權利。
5. 委請專業結構技師鑑定圍牆傾斜之原因，確認係天然災害抑或施工瑕疵所致，作為日後求償或分攤費用之依據。