公寓大樓承重柱修繕費用分攤之流程與法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

某公寓大樓一樓之鄰長近期自行聘請工人修繕已老舊之承重柱，該柱位於一樓屬共用部分。然而，從決定修繕到施工過程中，鄰長均未事先告知其他住戶，其他住戶完全不知情。工程完成後，鄰長才通知各住戶並要求分攤修繕費用。

提問者表示類似情況過去已發生過，詢問共用部分承重柱之正確修繕流程為何，以及是否應取得所有住戶同意後才能施工。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 公寓大樓共用部分（承重柱）之修繕，正確之法定程序為何？
• 修繕共用部分是否應取得全體住戶同意？
• 未經法定程序自行施工後索取分攤費用，其他住戶得否拒絕支付？
• 共用部分修繕費用之分擔比例如何計算？

三、相關法條

公寓大廈管理條例第10條（共用部分修繕與管理）：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

公寓大廈管理條例第11條（共用部分重大修繕）：共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。

公寓大廈管理條例第31條（區分所有權人會議決議門檻）：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

民法第820條（共有物之管理）：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

四、法律分析

承重柱屬公寓大廈之共用部分，其修繕應依公寓大廈管理條例之規定辦理。依該條例第10條，共用部分之修繕、管理及維護應由管理負責人或管理委員會為之，費用由公共基金支付或由區分所有權人按應有部分比例分擔。一般性之維護修繕，管委會有權決定辦理；若屬重大修繕或改良，則依第11條規定，應經區分所有權人會議決議通過。

本案鄰長並非管理負責人或管委會，未經任何程序即自行決定施工，不符合公寓大廈管理條例之規定。其他住戶在未被告知且未表示同意之情況下，依法並無義務分攤此筆費用。鄰長自行施工並事後要求分攤，在法律上屬於無因管理（民法第172條），除非該修繕確屬急迫且必要（如承重柱有立即倒塌之危險），否則無法強制其他住戶分攤費用。

然而，承重柱關乎建築結構安全，若確實有修繕之必要性，住戶仍應共同面對此問題。正確流程應為：先由住戶提案至管委會或召開區分所有權人會議討論修繕事宜，經決議通過後委託專業廠商施工，並依應有部分比例分攤費用。

五、結論與建議

結論：鄰長未經法定程序自行修繕共用承重柱並事後索費，不符合公寓大廈管理條例之規定，其他住戶原則上得拒絕分攤費用。

1. 向鄰長表明共用部分之修繕應依公寓大廈管理條例規定之程序辦理，未經區分所有權人會議決議或管委會決定，住戶無分攤義務。
2. 建議召開區分所有權人會議或住戶會議，就承重柱修繕事宜進行正式討論並作成決議，確立費用分攤之方式與比例。
3. 若該棟公寓尚未成立管理委員會，建議依公寓大廈管理條例成立管委會，建立共用部分修繕之正式管理機制。
4. 未來遇有共用部分修繕需求，應先取得管委會決議或區分所有權人會議決議，始得施工並向住戶收取分攤費用。
5. 若鄰長堅持索費且雙方無法達成共識，可向鄉鎮市區公所聲請調解處理。