土地抵押貸款糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人以名下土地設定抵押權向民間金主辦理貸款，名義借款金額為新臺幣二百萬元，惟扣除手續費等各項費用後，實際取得之金額不足一百五十萬元。當事人按月繳付利息約三個月後，金主突然以資金另有用途為由，要求當事人限期清償全額二百萬元。當事人質疑金主片面要求提前清償是否合法，以及應以名義借款金額或實際收到金額作為清償基準。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 金主片面要求提前清償，於借貸契約未約定之情形下是否合法？
• 借款時預扣之手續費及各項費用，是否應自本金中扣除？實際借款本金應如何認定？
• 民間借貸之利率是否已逾民法第205條之法定上限？
• 若金主聲請拍賣抵押物，債務人得主張何種抗辯？

三、相關法條

• 民法第474條 — 消費借貸之成立（以交付金錢為要件）
• 民法第205條 — 約定利率上限（週年百分之十六）
• 民法第315條 — 定有清償期之債務不得提前請求
• 民法第860條 — 抵押權之定義
• 民法第873條 — 抵押權之實行
• 刑法第344條 — 重利罪
• 民法第74條 — 暴利行為之撤銷

四、法律分析

關於提前清償之問題，依民法第315條規定，定有清償期者，債權人不得於期前請求清償。因此，若借貸契約已約定清償期限（如一年、二年），金主不得以個人資金需求為由，片面要求債務人提前清償全額。除非契約中有「喪失期限利益條款」（例如債務人遲延繳息達一定次數，視為全部到期），否則金主之提前清償要求於法無據。當事人應仔細檢視契約條文，確認是否存在此類條款。

就實際借款金額之認定，消費借貸為要物契約，依民法第474條規定，須以實際交付之金額為借款本金。本案名義借款二百萬元，但實拿不足一百五十萬元，差額部分係以「手續費」等名義預扣。最高法院107年度台上字第1853號判決明確指出：「預扣利息之消費借貸，應以實際交付之金額為借貸本金。」故當事人之實際借款本金應僅以實際收到之金額計算，而非名義上之二百萬元。預扣之費用若實質上屬利息性質，更應依民法第205條之法定利率上限予以審查。

若金主堅持要求清償並聲請法院拍賣抵押物，當事人可於拍賣程序中提起異議之訴，主張實際借款本金應以交付金額計算、利率超過法定上限部分無效，以及金主無權提前請求清償等抗辯事由。此外，若金主之貸款條件整體而言構成重利（年利率遠超週年百分之十六，且利用債務人急迫處境），當事人亦可考慮對金主提出刑法第344條重利罪之告訴，作為談判籌碼。

五、結論與建議

結論：金主片面要求提前清償在契約無相關約定之情形下不合法。實際借款本金應以交付金額計算，預扣之手續費若屬利息性質，超過法定利率上限部分無效。當事人應據此主張權利，必要時透過法律程序解決。

1. 立即仔細檢視借貸契約全文，確認清償期限、提前清償條款、利率約定及費用明細。
2. 計算實際收到之借款金額，以此作為借貸本金基準，重新核算合法利息金額。
3. 寄發存證信函予金主，表明依契約約定之清償期限正常繳付利息，拒絕接受片面提前清償之要求。
4. 若利率確實遠超法定上限，考慮向地檢署對金主提出重利罪之刑事告訴。
5. 於合理期間內積極尋找轉貸管道（銀行或合法金融機構），以較低利率貸款償還民間借貸。
6. 若金主聲請拍賣抵押物，應立即委任律師提起異議之訴或確認債權不存在之訴。
7. 保留所有繳款證明、匯款紀錄及與金主之通訊紀錄，作為日後訴訟之重要證據。