承租店址未立租賃契約，停業後房東要求給付押金之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人與某房東合資開設店鋪，當事人出資占八成、房東占二成。雙方未事先簽訂正式租賃契約，僅有一份建築物使用同意書，該同意書上並無租賃相關文字。店鋪停業後，房東突然要求當事人給付兩個月押金，稱視情況返還。當事人認為事前未約定押金，遂拒絕給付。房東揚言提告，並聲稱要報警指控當事人從店鋪拿走東西，但當事人所取走之物品僅限於其個人出資購買之私人物品。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 雙方間是否成立租賃契約關係？未簽訂書面契約之效力為何？
• 房東事後片面要求給付押金，是否有法律依據？
• 當事人取走個人出資購買之物品，是否構成竊盜或侵占？
• 房東提告之成功機率為何？當事人應如何因應？

三、相關法條

民法第421條：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。

民法第422條：不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。

土地法第99條：擔保金（押金）不得超過二個月房屋租金之總額。

民法第153條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

刑法第320條：意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪。

四、法律分析

依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件。雙方雖未簽訂書面租賃契約，但若實際上存在一方提供房屋、他方支付對價使用之事實，仍可能成立租賃關係。然而，押金（擔保金）之約定須經雙方事前合意，屬於租賃契約中之特別約定事項，並非租賃關係之法定義務。

本案中，雙方事前未就押金為任何約定，房東於店鋪停業後始片面要求給付押金，此請求於法無據。依契約自由原則，押金之給付需有雙方合意為前提，房東不得事後單方面增加承租人之契約義務。即便雙方存在租賃關係，房東亦無權於租賃關係終止後始要求押金。

就當事人取走個人物品部分，若該等物品確為當事人個人出資購買之私人財物，則當事人本為物品之所有權人，取回自己之財物並不構成刑法第320條之竊盜罪。房東若以此為由報警，恐因缺乏犯罪構成要件而無法成立。

此外，雙方尚有合資經營之合夥關係，合夥財產與個人財產應予區分。合夥財產屬全體合夥人公同共有，個人出資購買之私人物品不在此列。

五、結論與建議

結論：房東於事後片面要求給付押金，因雙方事前未有合意，於法無據。當事人取回自有物品亦不構成竊盜。房東提告之成功機率甚低。

1. 保留相關證據：妥善保存建築物使用同意書、合資協議、出資證明、購買物品之發票或收據等，以證明雙方之法律關係及物品歸屬。
2. 釐清合夥與租賃關係：雙方既有合資經營關係，應先釐清合夥財產與個人財產之範圍，必要時進行合夥清算。
3. 拒絕不當押金要求：因事前無押金之約定，當事人無給付義務，可據理拒絕。若房東堅持，建議以書面方式表明立場。
4. 諮詢專業律師：若房東確實提告，建議委任律師處理，以維護自身權益。雖房東勝訴機率不高，但仍應妥善準備答辯。
5. 協商解決爭議：考量雙方有合資關係，建議優先透過協商方式解決糾紛，避免訴訟成本。如協商不成，可考慮聲請調解。