租屋漏水房東拒修繕租金減少請求

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

承租人租住之房屋發生漏水問題，通知房東後，房東拒絕修繕，且修繕所需金額對承租人而言難以負擔。承租人詢問：是否可向法院提告，並要求減少租金以補償因漏水所受之損害與不便？

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東是否依法負有修繕租賃物之義務？漏水是否屬於房東應修繕之範圍？
• 房東拒絕修繕時，承租人有何法律救濟途徑？
• 承租人可否請求減少或免除租金？減少幅度如何計算？
• 若承租人自行修繕，可否向房東求償？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態
• 民法第430條 — 租賃物有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還費用
• 民法第435條 — 租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金
• 民法第227條 — 債務人不履行債務時之損害賠償責任
• 租賃住宅市場發展及管理條例 — 住宅租賃相關權利義務規範

四、法律分析

依民法第423條，出租人負有使租賃物合於約定使用收益狀態之義務，此義務於租賃關係存續期間持續存在。漏水問題影響承租人正常居住使用，屬於出租人應負責之修繕範圍，房東無正當理由拒絕修繕，即屬違反此項法定義務。

依民法第430條，承租人應先以書面方式定相當期限（實務上通常為七至十四日）催告房東修繕。若房東於期限內仍不修繕，承租人有兩項選擇：其一，終止租賃契約；其二，自行僱工修繕，並向房東請求償還修繕費用。

關於租金減少之請求，依民法第435條，因漏水導致租賃物一部無法正常使用，承租人得請求按受影響部分之比例減少租金。減少幅度視漏水情形之嚴重程度而定，例如漏水造成某一房間無法使用，則可按該房間面積佔全屋面積之比例主張租金減少。此項請求權可自漏水發生且通知房東後起算。

承租人向法院起訴時，可同時請求：（一）命房東履行修繕義務；（二）請求因漏水所受損害之賠償；（三）請求租金減少之返還。訴訟前亦可先申請鄉鎮市區調解委員會調解，程序較為簡便且免費。

五、結論與建議

結論：房東依法負有修繕義務，拒絕修繕屬違約。承租人得請求修繕、自行修繕後求償，並依法主張租金減少；必要時可向法院起訴保障自身權益。

1. 拍照或錄影記錄漏水情形，包括漏水位置、範圍及造成之損害（如家具、地板受損），作為日後舉證之依據。
2. 以書面方式（存證信函或LINE訊息截圖留存）通知房東漏水問題，明確請求其於七至十四日內完成修繕。
3. 若房東逾期仍不修繕，可自行僱工修繕，保存修繕費用單據，事後向房東請求償還。
4. 同時以書面通知房東，主張依民法第435條減少租金，並說明減少之比例及金額計算方式。
5. 向鄉鎮市區調解委員會申請調解，若調解不成立再向地方法院提起民事訴訟。
6. 若漏水情形嚴重影響居住安全，可向地方政府建管單位申訴，請求介入檢查。