購買中古屋漏水瑕疵之修繕責任與保固爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人於某年6月底購入中古屋，同年12月底即發現房屋漏水，隨即透過仲介通知賣方。仲介提供一份文件要求當事人簽署，當事人雖認為修繕尚未完成即要簽署有所疑慮，但仍簽名。事隔約八個月，賣方遲未進行防水修繕工程。賣方並主張中古屋無保固，當事人擔憂即使修繕亦可能品質不佳，若同一位置再次漏水將無法獲得保障。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 中古屋買賣之賣方是否仍負有民法物之瑕疵擔保責任？
• 買方簽署仲介提供之文件，是否構成拋棄瑕疵擔保請求權之意思表示？
• 賣方遲延修繕長達數月，買方得採取何種法律行動催促或自行修繕求償？
• 賣方修繕品質不良致同一位置再次漏水，買方有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 瑕疵擔保之減少價金或解除契約
• 民法第365條 — 瑕疵擔保請求權之時效（通知後六個月）
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第360條 — 物之瑕疵致損害之賠償
• 消費者保護法第7條 — 商品或服務之安全性保障

四、法律分析

中古屋買賣之賣方仍應依民法第354條負物之瑕疵擔保責任，此為法定責任，不因房屋為新屋或中古屋而有所不同。賣方所稱「舊屋無保固」之說法混淆了約定保固義務與法定瑕疵擔保責任之區別。依民法第365條，買受人因物有瑕疵而得主張之權利，自依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年者消滅。本案當事人購屋後約六個月即發現漏水並通知賣方，尚在法定時效期間內。

就當事人簽署仲介文件一事，須視文件內容而定。若該文件僅為確認瑕疵存在及賣方同意修繕之協議，則不影響當事人之瑕疵擔保請求權。但若文件中含有拋棄或限制買方權利之條款，依民法第366條，以特約免除或限制出賣人之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約無效。最高法院104年度台上字第1437號判決亦指出，賣方若於買賣時已知悉房屋漏水瑕疵而未告知，即不得主張免除瑕疵擔保責任。

賣方承諾修繕卻拖延數月未履行，構成給付遲延。當事人得以存證信函定相當期限催告賣方履行修繕義務，逾期不履行時，得自行委請專業廠商修繕並向賣方請求費用。至於修繕品質問題，若賣方修繕後同一位置再次漏水，屬於修繕不完全，依民法第227條不完全給付之規定，當事人得請求賣方重新修繕或賠償損害。建議修繕時全程拍照錄影存證，並要求修繕廠商出具施工保固書。

五、結論與建議

結論：中古屋賣方仍負法定瑕疵擔保責任，「舊屋無保固」之說法於法無據。賣方承諾修繕卻長期拖延構成給付遲延，買方得催告後自行修繕求償。修繕品質不良致再次漏水亦屬不完全給付，賣方仍應負責。

1. 立即以存證信函催告賣方於14日內完成防水修繕工程，明確記載漏水位置及瑕疵情狀。
2. 詳閱先前簽署之仲介文件內容，確認是否有不利條款，必要時諮詢律師評估效力。
3. 委請專業防水工程公司進行漏水鑑定，取得書面報告載明漏水原因及修繕費用估價。
4. 若賣方逾期仍未修繕，自行委託修繕並保留所有收據、施工紀錄，事後向賣方請求費用。
5. 修繕過程全程拍照錄影存證，並要求施工廠商出具書面保固書，載明保固期間及範圍。
6. 注意民法第365條之時效，自通知賣方瑕疵後六個月內應積極行使權利，避免請求權消滅。
7. 若賣方拒絕負責，可向當地調解委員會聲請調解，或提起民事訴訟請求減少價金及損害賠償。