租屋未告知事故屋之租客賠償請求權

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人承租某房屋並已完成簽約手續，嗣後發現該房屋為事故屋（俗稱凶宅），而房東於簽約前並未告知此一重要資訊。當事人欲了解在已簽約之情形下，是否得向房東請求賠償，以及賠償金額應如何計算、以何為標準。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東出租事故屋未告知租客，是否違反出租人之告知義務？
• 事故屋是否構成租賃物之瑕疵，租客得否主張瑕疵擔保請求權？
• 租客得否以受詐欺為由撤銷租賃契約？
• 賠償金額之計算標準為何，應以何作為計算基礎？
• 租客除解除契約外，有無其他救濟途徑？

三、相關法條

• 民法第354條 — 物之瑕疵擔保責任
• 民法第359條 — 解除契約或減少價金
• 民法第92條 — 因詐欺或脅迫而為意思表示之撤銷
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 民法第227條 — 不完全給付
• 民法第195條 — 非財產上損害之賠償（精神慰撫金）
• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告內容之真實

四、法律分析

關於事故屋（凶宅）是否構成租賃物之瑕疵，我國實務見解已趨於肯定。所謂事故屋，依內政部不動產資訊中心之定義，係指曾發生非自然死亡事件之房屋。雖房屋本身之物理結構並無毀損，但因社會通念上一般人對事故屋存有嫌惡心理，影響其使用價值及交易價值，故屬於民法第354條所稱之「物之瑕疵」。臺灣高等法院103年度上字第1205號判決即認定，事故屋之瑕疵性質屬於心理瑕疵，出賣人或出租人有告知義務。

房東明知出租房屋為事故屋而故意隱瞞，未盡告知義務，租客得主張以下救濟途徑：第一，依民法第92條以受詐欺為由撤銷租賃契約之意思表示，撤銷後契約自始無效，房東應返還已收取之租金及押金。第二，依民法第359條準用於租賃契約，主張減少租金，使租金降至事故屋之合理市場行情。第三，依民法第184條第1項後段（故意以背於善良風俗之方法加損害於他人），請求侵權行為損害賠償。

至於賠償金額之計算標準，實務上主要包含以下項目：（一）租金差額，即正常房屋市場租金與事故屋合理租金之差額，乘以已居住月數；（二）搬遷費用，包括搬家費及重新找房之仲介費等；（三）押金及已預付租金之返還；（四）精神慰撫金，依民法第195條規定，因房東故意隱瞞重要資訊致租客精神上受有痛苦，得請求非財產上損害賠償。法院實務上就事故屋之精神慰撫金，通常酌定數萬元至十餘萬元不等，視個案情節而定。

五、結論與建議

結論：房東出租事故屋未告知租客，違反告知義務，租客得撤銷契約或減少租金，並請求租金差額、搬遷費用及精神慰撫金等賠償。賠償金額依個案事實由法院酌定。

1. 蒐集房屋為事故屋之相關證據，如新聞報導、警察紀錄、鄰居證詞或不動產實價登錄資料等。
2. 以存證信函通知房東，主張撤銷租賃契約或要求減少租金，並限期返還溢繳租金及押金。
3. 向各縣市政府不動產糾紛調處委員會申請調處，或向消費者服務中心申訴。
4. 委請不動產估價師鑑定事故屋之合理租金行情，作為計算租金差額之依據。
5. 保存因此事件所生之搬遷費用、醫療費用（如因精神壓力就醫）等相關單據。
6. 如協商不成，得委任律師向法院提起民事訴訟，請求損害賠償及精神慰撫金。
7. 日後租屋時，主動要求房東書面聲明房屋並非事故屋，並可至各縣市警察局查詢相關紀錄。