預售靈骨塔要辦解約

1. 問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人購買預售靈骨塔（包含土地及建物之預售），已分期繳費約2年左右。近日當事人發現，依殯葬管理條例之規定，殯葬設施經營業者不得以預售方式販賣靈骨塔（骨灰骸存放單位），因此欲向靈骨塔公司辦理解約。然而業者主張應以合約書為準，要求以購買總價金之20%作為解約金，拒絕辦理全額退款。當事人認為既然業者之預售行為本身已違反法律規定，自己應有權要求全額退款而無須支付解約金。

2. 爭點

• 業者以預售方式販賣未完工之靈骨塔（骨灰骸存放設施），是否違反殯葬管理條例第42條之強制規定？
• 若業者之預售行為違反法律強制規定，該買賣契約之效力為何？是否依民法第71條為無效？
• 契約若屬無效，業者主張依合約書收取購買總價金20%之解約金，是否有法律依據？
• 消費者已繳納之分期款項，得否依不當得利之規定請求全額返還？
• 業者是否另涉及違反殯葬管理條例之行政罰則？
• 消費者保護法對於此類預售靈骨塔之定型化契約有何規範？

3. 法條或規則

• 殯葬管理條例第42條（預售之禁止）：殯葬設施經營業於殯葬設施完工前，不得販售骨灰（骸）存放單位。違反者，依同條例第83條處以罰鍰。（全國法規資料庫條文連結）
• 殯葬管理條例第83條（罰則）：違反第42條規定者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第71條（違反強制規定之效力）：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第113條（無效法律行為之回復原狀）：無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。（全國法規資料庫條文連結）
• 消費者保護法第12條（定型化契約條款之效力）：定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。（全國法規資料庫條文連結）
• 消費者保護法第17條（定型化契約應記載及不得記載事項）：中央主管機關得選擇特定行業，公告定型化契約應記載或不得記載之事項。（全國法規資料庫條文連結）
• 不動產經紀業管理條例第21條（不動產說明書）：經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。如涉及不動產交易，需依法提供不動產說明書。（全國法規資料庫條文連結）

4. 涵攝分析

本案核心問題在於業者以預售方式販賣尚未完工之靈骨塔（骨灰骸存放設施），是否違反殯葬管理條例第42條。依該條明文規定，殯葬設施經營業於殯葬設施完工前，不得販售骨灰（骸）存放單位。本案當事人購買之標的為「靈骨塔土地跟建物的預售」，顯然屬於設施完工前之販售行為，已明確違反該條之強制規定。

依民法第71條，法律行為違反強制或禁止之規定者，原則上無效。殯葬管理條例第42條之立法目的在於保障消費者，避免業者於設施尚未完工時即收取大量價金後倒閉或無法交付，屬於效力規定而非僅為取締規定。因此，本案之預售買賣契約應認定為自始無效。

契約既屬無效，業者受領消費者已繳納之分期款項即欠缺法律上原因，構成民法第179條之不當得利，消費者得請求業者返還全部已繳納之價金。至於業者主張依合約書收取總價金20%之解約金，因契約本身無效，其中之解約金條款亦隨同無效，業者自無權據此收取解約金。

此外，依民法第113條，無效法律行為之當事人於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。業者身為殯葬設施經營業者，對於殯葬管理條例之規定自應知悉，其明知不得預售卻仍為之，除應返還已收取之全部價金外，尚應負損害賠償責任。業者之行為同時違反殯葬管理條例第83條，主管機關得處以罰鍰。

5. 結論與建議

• 結論：業者以預售方式販賣未完工之靈骨塔，違反殯葬管理條例第42條之強制規定，該買賣契約依民法第71條應屬無效。契約無效後，業者無權收取任何解約金，且消費者得依不當得利規定請求全額返還已繳納之所有分期款項。
• 建議一：以書面（存證信函）向業者正式表達主張，載明其預售靈骨塔之行為違反殯葬管理條例第42條，買賣契約依民法第71條為無效，要求業者於一定期限內全額返還已繳納之所有款項，拒絕支付任何解約金。
• 建議二：同時向各縣市政府殯葬管理主管機關（通常為民政局）檢舉業者違法預售靈骨塔之行為，請求主管機關依殯葬管理條例第83條處以行政罰鍰，並要求業者改正。
• 建議三：向各縣市政府消費者服務中心提出消費申訴，請求消保官協助調解退款事宜。靈骨塔預售糾紛為常見消費爭議，消保官通常會積極介入處理。
• 建議四：保存所有購買合約書、分期繳費收據或匯款紀錄、業者之廣告文宣及銷售資料等證據，以證明交易事實及業者係以預售方式販售。
• 建議五：如協商或調解不成，可向法院提起民事訴訟，請求確認買賣契約無效，並依不當得利之法律關係請求業者返還全部已繳價金及其法定利息。訴訟費用依請求金額而定，金額較低時可考慮向鄉鎮市調解委員會聲請調解。
• 建議六：立即停止繼續繳納分期款項，以避免損失持續擴大。因契約已屬無效，消費者無繼續繳款之義務。