頂讓金與押金退還爭議

1. 問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人擬頂讓一間店面以經營事業，頂讓前明確向頂讓方確認該址可辦理營業登記，頂讓方及房東方均表示可以。當事人先後支付頂讓訂金15,000元（未簽書面合約）、押金兩個月39,000元（有簽合約但未完整填寫），以及頂讓尾款60,000元、房租19,500元與代收費3,680元。嗣後當事人之會計師發現該房屋產權由二人共有，房東持分僅24分，需另一共有人簽章同意始可辦營登，惟該共有人拒絕同意。頂讓方雖口頭承諾若無法營登則退還頂讓金，但房東堅持僅退一個月押金並拒絕全額退還。

2. 爭點

• 頂讓方口頭保證可辦理營業登記，是否構成契約之重要給付條件？因無法營登致契約目的不達，是否得解除頂讓契約？
• 頂讓方與當事人間未簽書面合約，口頭承諾退還頂讓金之效力為何？
• 房東與當事人之租賃契約中，押金扣款條件是否合理？房東主張僅退一個月押金之法律依據為何？
• 房屋共有人拒絕同意營登，是否屬於出租人應擔保之租賃物合於約定使用之義務範圍？
• 已支付之房租與其他代收費用是否得一併請求返還？

3. 法條或規則

• 民法第227條（不完全給付）：因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第226條（給付不能之損害賠償）：因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第254條（遲延給付之解除權）：契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第259條（解除契約之回復原狀）：契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第423條（租賃物之交付及保持義務）：出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。（全國法規資料庫條文連結）
• 民法第179條（不當得利）：無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。（全國法規資料庫條文連結）

4. 涵攝分析

本案涉及頂讓契約與租賃契約兩層法律關係。就頂讓契約而言，當事人頂讓店面之核心目的在於經營事業，而辦理營業登記為合法經營之必要條件。頂讓方明確保證可辦營登，此承諾構成契約之重要給付內容。嗣因房屋產權共有人拒絕同意，致無法辦理營登，屬可歸責於頂讓方之不完全給付（民法第227條），因頂讓方未盡查證義務即為保證。當事人得依民法第226條、第254條解除契約，並依第259條請求回復原狀、返還全部頂讓金。

就租賃契約而言，當事人係基於可辦營登之前提始與房東簽訂租約。依民法第423條，出租人有義務使租賃物合於約定之使用目的。若房東明知產權狀況卻未事先告知，或保證可辦營登而實際不能，則出租人已違反擔保義務。當事人得主張租賃契約因契約目的不達而解除，請求返還押金及已付租金。房東僅願退一個月押金之主張，若契約解除係因房東之可歸責事由，則不應適用一般提前解約扣押金之約定。

至於頂讓方口頭承諾退還頂讓金，雖未有書面，但口頭契約在我國民法下仍為有效。若有錄音或通訊紀錄可資佐證，該承諾具有法律拘束力。

5. 結論與建議

• 結論：頂讓方保證可辦營登而實際不能，構成不完全給付，當事人有權解除頂讓契約並請求返還全部頂讓金75,000元。房東若事先知悉產權問題卻未告知，亦應返還押金39,000元及已付租金。
• 建議一：以存證信函分別向頂讓方及房東正式表達解除契約之意思表示，載明無法辦理營登之事實及法律依據，並定期催告返還款項。
• 建議二：蒐集並保全所有證據，包括與頂讓方之LINE對話紀錄（口頭承諾退款）、付款轉帳紀錄、不完整之合約書、錄音檔等。
• 建議三：向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，調解成立後與確定判決有同一效力。
• 建議四：如調解不成立，得向法院提起民事訴訟，請求返還頂讓金、押金、租金及其他已支付費用，並附加法定利息。
• 建議五：評估頂讓方是否涉及詐欺（明知不能營登卻保證可以），如有，可考慮提出刑事詐欺告訴以促使對方儘速處理。