房東拖遲退款租屋糾紛法律救濟

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人一家從中部南下高雄租屋，支付一個月房租及仲介費，簽約後發現房屋有多項問題（電燈閃爍電流異響、浴室喇叭鎖損壞等），請求房東修繕，房東僅更換燈具，拒絕其他修繕。房東自行提出解約，但拒絕補貼仲介費及搬家費，僅退還押金。退屋當日房東帶里長前來，對方言行激烈，強制要求太太簽署自行書寫之文件並錄影，房東當場給付一萬元，扣押五千元聲稱6月3日去結清，此後完全封鎖太太之聯絡方式，拒不履行承諾之後續款項。當事人除押金問題外，尚有往返中部之交通住宿費、仲介費及兩次搬家費用之損失。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東自行提出解約，是否應賠償承租人因此所受之損失（仲介費、搬家費等）？
• 退屋時在強制情況下簽署之文件，法律效力如何？
• 房東扣押押金餘款且封鎖聯絡，有何法律救濟途徑？
• 承租人得請求賠償之損失範圍如何認定？

三、相關法條

• 民法第440條 — 租賃物之修繕義務
• 民法第216條 — 損害賠償之範圍
• 民法第93條 — 受脅迫所為意思表示之撤銷
• 民法第429條 — 出租人之修繕義務
• 租賃住宅市場發展及管理條例第5條 — 租賃契約當事人之權利義務

四、法律分析

就房東自行提出解約之法律責任部分，依民法第429條，出租人有保持租賃物適於使用收益之狀態之義務。房屋存在電燈閃爍、電流異響及門鎖損壞等問題，房東拒絕完整修繕，已違反其修繕義務。在此情況下，房東自行提出解約，係因其本身違約所致，承租人因此遭受之損失（包含往返交通費、汽旅費用、仲介費、搬家費等），均屬民法第216條損害賠償之範疇，房東應負賠償責任。

就強制簽署文件之法律效力，在里長見證下，房東一方言行激烈並強制要求簽署文件，若係以強暴、脅迫方式使承租人簽署，依民法第93條，受脅迫之意思表示得於脅迫終止後一年內撤銷。承租人得以書面向房東聲明撤銷在強制情況下所簽署之文件，並主張該文件對其不發生法律效力。

就押金扣押問題，房東承諾6月3日結清之五千元及後續未履行之款項，已形成債務。房東事後封鎖承租人之聯絡方式，構成惡意不履行債務之行為。承租人得向法院提起民事訴訟，請求房東支付承諾之款項及損害賠償。

就可請求賠償之損失範圍，包含：（一）仲介費；（二）往返中部之交通費（租車費）；（三）往返住宿費（汽旅費用）；（四）兩次搬家費用；（五）因請假而遭扣之薪資損失。以上均屬可主張之損害，但需有相應之單據或證明。

五、結論與建議

結論：房東因自身違反修繕義務而提出解約，應賠償承租人之全部合理損失。強制簽署之文件可撤銷。承租人應積極保存證據並透過法律途徑追討款項。

1. 立即整理並保存所有費用單據：租車收據、汽旅收據、仲介費收據、搬家費單據、請假扣薪證明等。
2. 保存與房東之所有通訊紀錄，包含修繕要求、解約協議及房東承諾給付之相關訊息。
3. 若有錄製退屋當天之影音紀錄，妥善保存；或向目擊者取得書面證詞。
4. 以書面（存證信函）正式聲明撤銷在強制情況下所簽署之退屋文件，並明確列明各項損失請求賠償之金額。
5. 以存證信函向房東催告，限期（如10日內）支付承諾款項及損害賠償，否則提起訴訟。
6. 若房東仍不回應，向各縣市不動產糾紛調解委員會申請調解，或直接向管轄法院提起民事訴訟。
7. 金額若在10萬元以下，可提起小額訴訟；超過10萬元則提起簡易訴訟或通常程序訴訟。