租屋冷氣漏水，清洗維修費用應由房東還是房客負擔？

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人向某房東承租房屋已逾兩年，入住第二個月即發生冷氣滴水問題（房東聲稱該冷氣為全新安裝）。房東先後請安裝廠商及師傅維修，師傅當時即指出係房屋牆壁內排水系統有問題。維修後雖暫時改善，但此後反覆發生漏水情形。最近冷氣原廠人員到場檢查，表示冷氣內部髒汙需清洗，費用為3,500元。房東主張清洗保養為房客之責任，費用應由房客負擔。當事人認為使用兩年多之冷氣且已定期清洗濾網，漏水原因應為房屋排水結構問題而非清潔問題，不應由其負擔清洗費用。目前需放置三個鍋子在冷氣下方承接滴水才能使用冷氣。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 冷氣漏水之主因究竟為冷氣清洗保養問題或房屋排水系統之結構性瑕疵？
• 依民法租賃規定，冷氣之修繕費用應由房東還是房客負擔？
• 冷氣日常清洗保養與因房屋瑕疵導致之維修，在法律上如何區分責任歸屬？
• 房東提供之冷氣反覆漏水致房客無法正常使用，房客得否主張減少租金或終止租約？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人
• 民法第429條 — 出租人應以租賃物之合於約定使用收益之狀態交付並於租賃關係存續中保持其合於使用收益之狀態
• 民法第430條 — 租賃物之修繕由出租人負擔，承租人得定期催告後自行修繕並請求償還
• 民法第424條 — 租賃物有瑕疵危害承租人安全或健康者得終止契約
• 民法第435條 — 租賃物一部滅失或不堪使用者得請求減少租金
• 消費者保護法第7條 — 企業經營者提供之商品或服務應確保安全

四、法律分析

依民法第429條第1項規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態。冷氣作為房東提供之租賃物附屬設備，房東有義務確保其可正常使用。本案冷氣自入住第二個月即開始漏水，且經師傅診斷係房屋牆壁內排水系統有問題，非單純之清洗保養問題，此為房屋本身之結構性瑕疵，修繕義務依法應由房東負擔。

關於冷氣清洗費用之歸屬，一般而言，冷氣濾網之定期清洗屬於承租人日常使用保養之範疇，承租人應自行負擔。然而本案之情形有所不同：漏水問題自入住初期即反覆發生，師傅已明確指出原因為房屋排水系統問題而非冷氣機體髒汙。即使冷氣原廠人員認為需要清洗，但若漏水之根本原因係排水管路結構問題，單純清洗冷氣內機並無法根本解決漏水問題。房東試圖以清洗保養為由將修繕費用轉嫁房客，在法律上缺乏正當性。況且，當事人已定期清洗濾網四次，已善盡承租人之日常保養義務。

依民法第430條規定，租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。承租人得定相當期限催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用。本案冷氣漏水問題長達兩年多未能根本解決，已嚴重影響房客之使用品質（需以三個鍋子接水始能使用），房客得依民法第435條主張因租賃物一部不堪使用而請求減少租金，或依民法第430條定期催告房東修繕，逾期未修繕時得自行僱工修繕並向房東請求償還費用。

五、結論與建議

結論：冷氣漏水經查係房屋排水系統之結構性問題，修繕義務依法應由房東負擔，非屬房客日常保養責任。房東不得以冷氣清洗為由將費用轉嫁房客。房客已善盡日常保養義務，主張合理。

1. 以書面（存證信函或訊息）正式通知房東：冷氣漏水係因房屋排水系統問題所致，要求房東於合理期限內（建議14日）完成修繕。
2. 保留師傅曾診斷為排水系統問題之紀錄（如維修單據、對話紀錄），及定期清洗濾網之照片或紀錄，作為舉證之用。
3. 拍照或錄影記錄冷氣漏水之嚴重程度（如需以三個鍋子承接滴水之現況），作為主張減少租金之證據。
4. 若房東逾期未修繕，得依民法第430條自行僱請合格師傅修繕（包含排水系統檢修），並保留費用收據向房東請求償還。
5. 考慮依民法第435條主張因冷氣無法正常使用而減少相當比例之租金，減少之比例可參酌冷氣使用對居住品質之影響程度。
6. 若房東持續推諉修繕責任，可向各縣市政府之租賃爭議調處委員會申請調處。
7. 檢視租賃契約中關於修繕義務之約定，若契約有特別約定應一併參酌；惟約定不得排除房東就房屋結構瑕疵之修繕義務。