租屋禁養寵物條款與房東口頭同意之押金糾紛

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之家人於某地租屋，租賃合約載明禁止飼養寵物。入住後家人撿到一隻貓，口頭詢問房東後獲得同意飼養。半年後租約到期，房東卻以合約禁養寵物為由拒絕退還押金。本案之核心爭議在於房東口頭同意養寵物之法律效力，以及房東是否有權據此扣押押金不還。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房東口頭同意養寵物是否構成租賃契約之變更？口頭約定之法律效力為何？
• 承租人依房東口頭同意飼養寵物，房東事後能否主張承租人違約？
• 房東以禁養寵物為由扣押全部押金，是否符合押金扣抵之法定要件？
• 承租人應循何種途徑請求返還押金？

三、相關法條

• 民法第153條 — 契約之成立，口頭約定亦具效力
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 土地法第99條 — 擔保金不得超過二月租金，終止時應返還
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第179條 — 不當得利返還請求權

四、法律分析

依民法第153條規定，契約之成立不以書面為必要，口頭約定亦具有法律效力。本案房東口頭同意承租人飼養寵物，即構成雙方合意變更原租賃契約中「禁養寵物」之條款。此後承租人依房東同意飼養寵物，並無違約之情事。房東事後反悔主張原契約條款，有違誠信原則。

關於押金之返還，依土地法第99條規定，擔保金（押金）於租賃關係終止時，出租人應返還之。出租人僅得就承租人積欠之租金及因可歸責於承租人事由所致之損害進行扣抵。房東欲扣押押金，須舉證證明因飼養寵物對房屋造成之具體損害金額，例如地板刮傷、牆面污損等，不得僅以「違反禁養條款」為由概括扣押全部押金。

承租人雖面臨口頭約定之舉證困難，但仍可蒐集間接證據。例如：與房東討論養貓事宜之通訊軟體紀錄、房東曾至租屋處看見寵物未表異議之證據、鄰居或友人之證詞等。實務上法院會綜合各項事證判斷，若房東長期知悉承租人養貓而未提出異議，亦可推定其默示同意。

五、結論與建議

結論：房東口頭同意養寵物構成契約變更，不得事後反悔以此扣押押金。押金之扣抵須以實際損害為限，房東須負舉證責任。承租人應積極蒐集間接證據並循法律途徑請求返還。

1. 整理所有與房東之通訊紀錄，尋找涉及養貓相關話題之對話，即使僅為間接提及亦有佐證價值。
2. 拍攝退租時房屋現況照片及影片，證明飼養寵物未造成房屋損害。
3. 發送存證信函予房東，限期十四日內返還押金，載明口頭同意養寵物之事實及法律依據。
4. 向鄉鎮市區調解委員會聲請調解，此為免費且有效之糾紛解決途徑。
5. 調解不成時，因押金金額通常在十萬元以下，可向法院提起小額訴訟。
6. 日後租屋如有任何契約變更，務必以書面或通訊軟體文字確認並保存紀錄。