房屋仲介服務費糾紛與危樓告知義務分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人透過某房仲公司購買房屋，仲介明知該屋為危樓卻未於簽約前告知，導致當事人以高於市場行情之價格購入。當事人約定之仲介服務費為成交價百分之二，已支付前半之百分之一，因不滿仲介隱匿重要資訊且服務品質不佳，拒絕支付剩餘之百分之一服務費。目前房仲公司已對當事人提起訴訟，當事人收到起訴狀後須進行調解程序，正考慮是否應撰寫答辯狀以提出相關事證。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋仲介明知為危樓而未告知，是否違反不動產經紀業之調查及告知義務？
• 仲介未盡告知義務之情形下，消費者是否得主張減少或免除仲介服務費？
• 當事人於調解程序中應如何答辯，是否需揭露所持證據？
• 當事人是否得反訴請求仲介賠償因高價購屋所受之損害？
• 仲介公司隱匿危樓資訊之行為，是否構成消費者保護法上之欺罔行為？

三、相關法條

• 消費者保護法第22條 — 企業經營者應確保廣告及服務內容之真實
• 民法第567條 — 居間人之報告義務
• 民法第571條 — 居間人違反義務之報酬減免
• 民法第227條 — 不完全給付之損害賠償
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償
• 公平交易法第25條 — 禁止欺罔或顯失公平之行為

四、法律分析

不動產仲介業者依民法第567條居間人之報告義務規定，應就其所知之交易重要事項據實告知委託人。房屋是否為危樓涉及建築結構安全，屬影響交易決定之重大資訊，仲介明知卻未告知，已嚴重違反其專業義務。依民法第571條規定，居間人違反其對委託人之義務者，不得請求報酬。據此，當事人主張減免剩餘服務費在法律上具有充分之正當性。

就消費者保護法之觀點而言，仲介公司隱匿危樓資訊使消費者以高價購入，已構成消保法第22條所禁止之不實服務行為。實務上，臺灣高等法院曾於類似案件中認定，仲介業者未據實揭露房屋瑕疵，消費者得依不完全給付之規定請求損害賠償，並得主張同時履行抗辯權拒絕給付報酬。

關於調解程序之策略，建議當事人撰寫答辯狀，但無需在調解階段完全揭露所有證據。答辯狀中應簡要說明仲介違反告知義務之事實，並援引民法第571條作為拒付報酬之法律依據。若調解不成立進入訴訟階段，當事人尚可提起反訴，請求仲介賠償因高價購屋所受之價差損害。此外，當事人亦得考慮向公平交易委員會檢舉仲介公司之欺罔行為，作為談判之籌碼。

五、結論與建議

結論：仲介明知危樓而未告知，已違反居間人之報告義務，消費者依民法第571條得主張免除報酬請求權。當事人不僅有權拒付剩餘服務費，更可考慮反訴請求損害賠償。

1. 蒐集並保全仲介知悉危樓資訊之相關證據，包括對話紀錄、鑑定報告等。
2. 撰寫答辯狀，引用民法第571條主張仲介違反義務應免除報酬。
3. 委託專業律師評估反訴請求損害賠償之可行性與金額。
4. 委請第三方機構進行房屋結構安全鑑定，取得危樓之客觀證明。
5. 於調解程序中保留完整證據，策略性地揭露部分事證以爭取有利調解結果。
6. 向各縣市政府消費者保護官提出申訴，增加談判籌碼。
7. 評估是否另行對賣方及仲介提起民事訴訟，請求因瑕疵所致之價差賠償。