房東強制驅離與多收租金追討之法律問題

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於友人之母親所承租之公寓中，每月按時繳納租金予友人。然而當事人發現友人多收了累計約7,000元之租金，且房東實際上並未收到全額租金。當事人向友人之父母要求返還多收金額，對方雖表示願意負責，惟房東（友人之母）卻因當事人追索金錢一事不滿，要求當事人立即退租並僅給予2小時收拾物品。房東以當事人與其之間並無書面租約為由，拒絕給予合理搬遷時間，當事人對此感到極不合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 當事人與房東之間雖無書面租約，是否仍成立租賃契約關係？
• 房東得否於租約期間內片面終止租約並僅給予2小時搬遷？
• 友人多收之7,000元租金差額，當事人得向誰請求返還？
• 房東以「追索多收租金」為由要求退租，是否構成報復性驅離？

三、相關法條

• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第422條 — 不動產租賃未以字據訂立者視為不定期限租賃
• 民法第450條 — 租賃期限及終止
• 民法第179條 — 不當得利之返還
• 民法第440條 — 租金支付遲延之催告
• 民法第453條 — 不定期租賃之終止通知期限

四、法律分析

首先，依民法第421條規定，租賃契約為諾成契約，不以書面為成立要件。當事人按月繳納租金並持續居住於該公寓，雙方已有使用房屋及支付對價之合意，租賃契約關係成立。依民法第422條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。因此，即使未簽書面契約，當事人與房東之間至少成立不定期租賃關係。

關於房東片面要求退租之問題，不定期租賃依民法第450條第2項及第453條規定，出租人欲終止租約，應依習慣先期通知。就房屋租賃而言，實務上認為應至少提前一個月通知，而非僅給予2小時。房東不得以自力救濟方式強制驅離房客，否則可能構成刑法第304條強制罪。即使房東有正當終止租約之事由，仍須經合法程序，不得逕行將房客趕出。最高法院曾多次判示，出租人不得以自力救濟方式侵害承租人之居住使用權。

至於多收租金之追討，友人多收之7,000元係無法律上原因而受利益，當事人得依民法第179條不當得利之規定向友人請求返還。若友人之父母已承諾負責，當事人亦得據此主張。惟房東以當事人追索多收租金為由報復性驅離，顯然於法無據，當事人不僅無需因主張自身權利而被迫搬離，反而可就房東之不當行為主張損害賠償。

五、結論與建議

結論：當事人與房東間已成立不定期租賃關係，房東不得僅給予2小時即強制驅離，且當事人有權向友人追討多收之7,000元租金差額。房東之報復性驅離行為於法無據。

1. 保存所有繳付租金之轉帳紀錄、通訊軟體對話紀錄，特別是房東及友人家長承認多收租金之對話內容。
2. 若房東再次要求立即搬離或有強制驅離行為，立即報警處理，房東不得以自力救濟方式驅趕房客。
3. 以存證信函通知房東，表明雙方存在租賃關係，終止租約應依法提前通知，不得片面立即終止。
4. 就友人多收之7,000元，以書面向友人請求返還，若對方拒絕，可向法院提起不當得利返還之訴。
5. 如房東持續騷擾或強制驅離，蒐集證據後可向法院聲請保護令或提出強制罪告訴。
6. 儘速洽詢律師或法律扶助基金會，瞭解自身權利並評估是否需要提起民事訴訟。
7. 未來租屋務必簽訂書面租賃契約，明確約定租金金額、租期及雙方權利義務。