案件內容與法律分析
一、問題／事實整理（LawChain 原文）
當事人與男友租屋居住，一人需居家線上上課，另一人從事大夜班工作，白天需要睡眠休息。入住約2個月後，隔壁鄰居開始進行施工裝修，施工時間為每日上午8時至下午5時，產生嚴重噪音。噪音程度已達完全無法聽見線上課程老師說話聲音之程度，同時嚴重影響從事大夜班工作之男友白天的睡眠品質，導致專注力變差、經常恍神，對工作安全及身心健康造成明顯危害。當事人希望了解能否據此向房東提出提前退租並要求返還押金。
資料來源：法律圈 LawChain
二、爭點
- 鄰居施工噪音是否構成租賃物之瑕疵，使承租人得主張減少租金或終止租約？
- 房東對於非其所造成之鄰居噪音問題，是否仍應負出租人之瑕疵擔保責任？
- 承租人依法提前終止租約時，得否請求返還全額押金？
- 鄰居施工噪音是否違反噪音管制相關法規？承租人得向何機關申訴？
- 租賃契約中若有提前終止之違約金條款，於此情形是否仍適用？
三、相關法條
四、法律分析
依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態。此即出租人之「合於使用收益狀態維持義務」。租賃物供居住使用，自應具備基本居住品質，包括合理之安寧環境。鄰居施工噪音雖非房東所造成，但若噪音已嚴重影響租賃物之居住功能，使承租人無法正常使用租賃物進行日常生活（如睡眠、學習等），仍可認為租賃物已不合於約定之使用收益狀態。
依民法第424條規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。本案中，鄰居施工噪音已導致從事大夜班工作之男友睡眠品質嚴重受損、專注力變差、經常恍神，此等情況若持續可能危及其工作安全及身心健康，符合「危及安全或健康」之要件。因此，承租人得依本條主張終止租約。
然而，實務上法院對於民法第424條之適用採取較嚴格之認定標準，通常要求瑕疵須達「危及安全或健康」之嚴重程度。鄰居施工噪音雖令人困擾，但若屬暫時性且於法定施工時段內（通常為上午8時至下午6時），法院可能認為尚未達到危及安全或健康之程度。因此，承租人宜先蒐集充分證據（如噪音分貝量測紀錄、醫師診斷證明等）以證明噪音確已危及健康。
退步言之，即使無法依第424條終止租約，承租人仍得依民法第435條規定，主張租賃物因噪音致一部不堪使用（白天時段無法正常居住使用），請求按比例減少租金。此外，依民法第227條不完全給付之規定，出租人未能維持租賃物合於使用收益之狀態，承租人得請求損害賠償。
關於押金返還問題，若承租人係依民法第424條合法終止租約，終止原因非可歸責於承租人，房東應返還全額押金（扣除承租人積欠之租金或損害賠償後之餘額）。租賃契約中若有提前終止之違約金條款，但承租人係因租賃物瑕疵危及安全健康而終止者，該違約金條款不應適用，蓋此係出租人未盡維持義務所致，不應令承租人負擔違約金。
另就噪音管制法規而言，依噪音管制法第9條及相關噪音管制標準，營建工程之施工噪音有其管制標準。若鄰居施工噪音超過法定標準，承租人得向所在地環保局提出噪音陳情檢舉，由環保局派員量測並依法裁處。此外，依民法第793條相鄰關係之規定，土地所有人不得使噪音侵入鄰地逾一般人所能忍受之程度，施工噪音之製造者亦可能負有民事侵權責任。
五、結論與建議
結論：鄰居施工噪音若已嚴重影響居住品質並危及承租人之健康，承租人得依民法第424條主張終止租約並請求返還押金。建議先通知房東協助處理，同時蒐集噪音影響之證據，若房東無法解決，再正式主張終止租約。
- 先以書面（存證信函或LINE留存文字紀錄）通知房東，說明鄰居施工噪音已嚴重影響居住品質及健康，請房東協助向鄰居或施工單位交涉改善。
- 使用手機噪音分貝測量APP或借用專業設備，記錄每日施工期間之噪音分貝數值及持續時間，作為噪音嚴重程度之證據。
- 若男友因睡眠不足出現健康問題，建議就醫取得醫師診斷證明，記載失眠、注意力不集中等症狀及其與噪音環境之關聯性。
- 向所在地環保局提出噪音陳情檢舉（可撥打各地環保局檢舉專線或上網填寫陳情表），請環保局派員量測噪音是否超過管制標準。
- 若房東經通知後仍無法改善噪音問題，以存證信函正式通知房東依民法第424條終止租約，並請求返還押金及預付之剩餘租期租金。
- 若房東拒絕返還押金，可向各縣市政府不動產糾紛調處委員會申請調處，或向鄉鎮市區公所調解委員會申請調解，費用低廉且程序迅速。
- 檢視租賃契約內容，確認是否有關於提前終止、違約金、噪音等相關約定，作為後續主張之參考依據。
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