公寓大廈管理費調漲方案與不同坪數公平性之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

本案為一棟屋齡三十年之公寓大廈，共有八十戶住戶。目前管理費係以戶為單位計收，每戶每月繳納新臺幣一千元。社區正在討論管理費調漲方案，惟社區內各戶之坪數及戶型不盡相同，住戶間對於持續以每戶等額方式計收管理費之公平性產生疑慮，尤其小坪數住戶認為與大坪數住戶繳納相同金額並不合理。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 管理費以戶為單位等額計收之方式，在法律上是否有效？是否違反公平原則？
• 管理費之計收方式有哪些？按坪數（區分所有權比例）計費是否較為公平？
• 管理費調漲須經何種程序？區分所有權人會議之決議門檻為何？
• 住戶不同意管理費調漲或計收方式之變更，有何救濟途徑？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕、管理、維護費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之
• 公寓大廈管理條例第18條 — 公寓大廈應設置公共基金
• 公寓大廈管理條例第31條 — 區分所有權人會議之決議門檻
• 公寓大廈管理條例第21條 — 區分所有權人或住戶積欠管理費之催繳程序
• 公寓大廈管理條例第33條 — 區分所有權人會議決議之撤銷

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分之管理、維護費用原則上由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。所謂「應有部分比例」通常以各戶之坪數（建物登記面積）占全體區分所有權面積之比例計算。然而，該條文同時允許規約另有約定，因此若規約或區分所有權人會議決議採以戶為單位等額計收之方式，在法律上亦屬有效。

就公平性分析而言，以戶為單位等額計收管理費，對不同坪數之住戶確實存在差異待遇。大坪數住戶之區分所有權面積較大，對共用部分之使用比例通常亦較高（如公共走廊、電梯、外牆等之分攤），但其繳納之管理費卻與小坪數住戶相同，實質上係由小坪數住戶補貼大坪數住戶。然而，實務上亦有見解認為，按戶計費有其合理性，蓋各戶使用電梯、垃圾清運、保全等服務之頻率與戶數相關而非與坪數完全正相關。因此，管理費之計收方式並無絕對之公平標準，端視社區之具體情況而定。

關於管理費調漲之程序，管理費之金額及計收方式屬規約應載明事項，其變更須經區分所有權人會議決議。依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。以本案八十戶而言，至少需有五十四戶以上出席，且出席戶中至少需有四十一戶以上同意，始得通過管理費調漲之決議。

若住戶對區分所有權人會議之決議有異議，依公寓大廈管理條例第33條第2項規定，區分所有權人對於區分所有權人會議之決議認有違法情事，得於決議後三個月內向法院提起撤銷訴訟。所謂違法情事包括：未依法定程序召集、出席或決議人數不足、決議內容違反法令或規約等。若決議程序合法但住戶僅對管理費金額不滿，則難以訴訟撤銷。

五、結論與建議

結論：管理費以戶為單位計收在法律上有效，但不同坪數之住戶間確有公平性疑慮。管理費之調漲及計收方式變更須經區分所有權人會議特別決議通過，住戶得於會議中提出不同計費方案供討論表決。

1. 調閱社區規約，確認目前管理費計收方式之法律依據為規約約定或過去之區分所有權人會議決議，瞭解變更之程序要求。
2. 若認為按戶等額計收不公，可於區分所有權人會議中提案修改為按坪數（區分所有權比例）計收，或採混合制（基本費加坪數費）等替代方案。
3. 管理費調漲提案前，建議管理委員會先行製作收支預算書，列明調漲之必要性（如大樓老舊需增加修繕基金、物價上漲等），並提出不同方案之金額試算供住戶參考。
4. 確保區分所有權人會議之召集程序合法：於開會前十日以書面通知各區分所有權人，載明開會時間、地點及議題內容，以符合法定程序。
5. 會議須達到法定出席門檻（區分所有權人三分之二以上出席）及同意門檻（出席人數四分之三以上同意），決議始為有效。若出席人數不足，得依規約規定改以書面同意方式為之。
6. 決議通過後，管理委員會應以書面通知全體住戶新的管理費金額及實施日期，並依法執行。如有住戶拒繳，管理委員會得依公寓大廈管理條例第21條規定催繳。