房屋所有權移轉後租賃契約對承租人之效力

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人（承租人）向房東承租房屋並簽訂租賃契約，租期尚未屆滿。近日房東（母親）將該房屋所有權移轉登記至其兒子名下。新的房屋所有權人（兒子）要求當事人搬遷或重新議定租約條件。當事人困惑於所有權移轉後原租約是否仍然有效，以及自身權益應如何保障。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房屋所有權移轉後，原租賃契約對新所有權人是否仍有拘束力？
• 買賣不破租賃原則之適用要件為何？
• 贈與（母子間移轉）是否亦適用買賣不破租賃原則？
• 新所有權人可否要求調整租金或變更租約條件？
• 承租人之押金應向原房東或新所有權人請求返還？

三、相關法條

• 民法第425條 — 買賣不破租賃
• 民法第425條之1 — 土地及房屋分屬不同人之推定租賃
• 民法第421條 — 租賃契約之定義
• 民法第422條 — 不動產租賃逾一年應以字據訂之
• 民法第440條 — 租金給付
• 民法第450條 — 租賃期間

四、法律分析

依民法第425條第1項規定，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。此即「買賣不破租賃」原則。惟同條第2項規定，未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。此原則不限於「買賣」，贈與、繼承等所有權移轉方式均有適用。

本案中，母親將房屋移轉給兒子（無論係贈與或買賣），只要租約期限未逾五年且為定期租約，或雖逾五年但經公證，則原租賃契約對新所有權人（兒子）仍繼續存在，兒子應承受原租約之一切權利義務，包括租金金額、租期、使用範圍等條件均不得片面變更。最高法院48年台上字第424號判例亦明確指出，租賃契約對受讓人繼續存在者，受讓人即成為新出租人，承受原出租人之地位。

關於押金（擔保金）之歸屬，依實務見解，新所有權人承受出租人地位後，原出租人收取之押金債務亦隨同移轉。租約屆滿時，承租人應向新所有權人（現出租人）請求返還押金。若新所有權人拒絕返還，承租人得對其提起訴訟。但承租人亦得在租約存續期間內，向原房東確認押金移交事宜，以保障自身權益。

五、結論與建議

結論：依買賣不破租賃原則，房屋所有權移轉後，原租賃契約對新所有權人仍繼續存在。承租人有權按原租約條件繼續居住至租期屆滿，新所有權人不得片面要求搬遷或變更條件。

1. 確認原租賃契約之租期是否為五年以下之定期租約，以確定買賣不破租賃原則之適用。
2. 保留原租賃契約正本及所有租金繳付紀錄，作為權利存在之證明。
3. 以書面（存證信函）通知新所有權人，主張依民法第425條租約繼續有效。
4. 與新所有權人確認租金繳付方式及帳戶，避免日後爭議。
5. 向原房東確認押金是否已移交予新所有權人，必要時請求書面確認。
6. 若新所有權人強制要求搬遷，得向法院聲請定暫時狀態之假處分。
7. 諮詢律師評估是否需要採取進一步法律行動以保障居住權益。