繼承租賃房屋後親屬拒絕遷離之法律救濟途徑分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之母親生前將名下房屋出租予親戚居住使用，該親戚並以該地址辦理營業登記。母親過世後，當事人等繼承人依法繼承該房屋所有權，因個人規劃不願繼續出租，遂通知親戚終止租賃關係並要求搬離。然而該親戚以各種理由拒絕遷出，且因已於該地址辦理營業登記，使問題更加複雜。繼承人希望了解如何合法終止租約、請求親戚搬離並處理營業登記問題。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 母親過世後，原租賃契約是否由繼承人概括繼承？繼承人是否取得出租人地位？
• 繼承人欲終止租賃契約，應踐行何種法定程序？定期與不定期租賃之終止方式有何差異？
• 承租人於租約終止後拒絕搬離，繼承人得採取何種法律途徑請求返還房屋？
• 承租人以該地址辦理營業登記，對終止租約及返還房屋有何影響？如何處理？

三、相關法條

• 民法第450條 — 租賃契約之期限及不定期租賃之終止
• 民法第451條 — 租賃期限屆滿後之默示更新
• 民法第455條 — 租賃關係消滅後承租人之返還義務
• 民法第767條 — 所有人之物上請求權
• 民法第179條 — 不當得利之返還請求權
• 民法第1148條 — 繼承人概括繼承被繼承人之權利義務

四、法律分析

依民法第1148條規定，繼承人自繼承開始時承受被繼承人財產上之一切權利義務。母親生前與親戚間之租賃契約，於母親過世時由繼承人概括繼承，繼承人即取得出租人之法律地位，享有出租人之一切權利並負擔其義務。因此，繼承人有權依法終止該租賃契約。

關於租賃契約之終止，須區分定期與不定期租賃。若原租賃契約為不定期租賃（未約定期限或期限屆滿後雙方未反對繼續使用），依民法第450條第2項規定，當事人得隨時終止契約，但有利於承租人之習慣者從其習慣。房屋租賃須於一個月前先期通知（民法第450條第3項準用第452條）。若為定期租賃，原則上應於租期屆滿時終止，但如有民法第440條第2項所定催告不付租金等法定事由，亦得提前終止。

繼承人依法終止租約後，依民法第455條規定，承租人應返還租賃物。承租人拒絕搬離者，繼承人得依民法第767條所有物返還請求權，向法院提起遷讓房屋之訴，請求承租人將房屋騰空返還。同時得依民法第179條不當得利規定，請求承租人給付自租約終止後至實際搬離日止，按相當於租金之金額計算之不當得利。

至於營業登記問題，承租人以租賃地址辦理營業登記，並不影響繼承人終止租約及請求返還房屋之權利。營業登記係行政管理事項，不構成承租人繼續占有房屋之正當權源。繼承人取得勝訴確定判決或調解筆錄後，得函請商業登記主管機關（經濟發展局或商業處）撤銷或廢止該地址之營業登記。此外，房屋所有人亦得以書面通知稅捐機關，表明不同意該地址繼續作為營業使用，以免產生房屋稅從住家用稅率改按營業用稅率課徵之不利影響。

五、結論與建議

結論：繼承人概括繼承出租人地位後，有權依法終止租賃契約並請求承租人返還房屋。承租人辦理營業登記之事實，不構成拒絕搬離之正當理由。

1. 先確認原租賃契約之性質（定期或不定期），並備妥母親之除戶謄本、繼承系統表及房屋權狀等文件，證明繼承人已合法取得房屋所有權及出租人地位。
2. 以存證信函正式通知承租親戚終止租賃契約，載明終止日期及要求搬離之期限，並保留寄送及簽收紀錄作為日後訴訟之證據。
3. 若承租人於通知期限屆滿後仍拒絕搬離，向房屋所在地之法院提起遷讓房屋訴訟，一併請求相當於租金之不當得利及訴訟費用。
4. 訴訟期間可向法院聲請假執行之宣告，以利判決確定後迅速聲請強制執行，由法院執行處命承租人搬離。
5. 取得確定判決後，函請商業登記主管機關撤銷或廢止該地址之營業登記，並通知稅捐機關恢復房屋稅之住家用稅率。
6. 建議先嘗試與親戚協商，給予合理搬遷期限及必要之搬遷協助，若協商不成再循法律途徑處理，以兼顧親情與權益保障。