租賃房屋瑕疵與提前終止租約之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人簽訂一年期租賃契約承租房屋，自九月起房間出現滲水問題，經多次通知房東仍未處理修繕。租賃期間房東所附之電視故障，房東要求承租人自行負擔維修費用。此外，頂樓加蓋工程持續施工產生嚴重噪音，影響居住品質。當事人希望提前終止租約並取回全額押金，但擔心退租時房東藉故扣押押金。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 房間滲水屬房屋瑕疵，房東經通知不修繕，承租人得否據此提前終止租約？法律依據為何？
• 房東所附電視故障，維修費用應由何方負擔？出租人之修繕義務範圍為何？
• 頂樓加蓋施工噪音是否構成影響租賃物使用收益之瑕疵？
• 承租人提前終止租約後，押金應如何返還？房東得否任意扣抵？

三、相關法條

• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態
• 民法第424條 — 租賃物為房屋或其他供居住之處所，如有瑕疵危及承租人或同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵或拋棄終止權，仍得終止契約
• 民法第429條 — 租賃物之修繕，除契約另有約定或另有習慣外，由出租人負擔
• 民法第430條 — 租賃物之修繕義務屬於出租人者，如出租人於承租人所定相當期限內不為修繕時，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用
• 土地法第99條 — 擔保金（押金）不得超過二個月租金總額，出租人應於租賃關係消滅時返還

四、法律分析

依民法第423條規定，出租人負有將租賃物保持合於約定使用收益狀態之義務。房間自九月起持續滲水，顯然已不合於居住使用之狀態，房東經通知後仍未處理，已違反其法定修繕義務。依民法第430條規定，承租人得定相當期限催告房東修繕，逾期不修繕者，承租人得終止契約。若滲水情況已危及居住安全或健康（如壁癌、黴菌滋生），依民法第424條規定，承租人更可直接終止契約，無須事先催告。

關於電視維修費用之歸屬，依民法第429條規定，租賃物之修繕原則上由出租人負擔。電視若為房東於出租時即附隨提供之設備，屬於租賃物之一部分，其因正常使用耗損而故障，修繕費用應由房東負擔。房東要求承租人自行負擔維修費用，除非租約中有明確約定家電維修由承租人負責之條款，否則於法無據。惟若電視係因承租人不當使用而損壞，則修繕費用應由承租人自行負擔。

頂樓加蓋施工產生之噪音，若施工係由房東自行或委託進行，則房東有義務排除此等妨礙承租人使用收益之情事。若施工係由其他住戶或第三人進行，承租人得依民法第424條或第430條之規定主張權利，蓋房東仍有義務確保租賃物適於居住使用。持續且嚴重之施工噪音足以構成影響租賃物使用收益之瑕疵。

關於押金返還，依土地法第99條規定，押金不得超過兩個月租金，且於租賃關係消滅時房東應返還押金。房東僅得就承租人積欠之租金、水電費或對房屋造成之損害主張扣抵，不得以承租人提前解約為由而沒收押金。實務上，若承租人係因房東違反修繕義務而終止契約，承租人並無違約之情事，房東更無理由扣押金。建議當事人以書面存證信函催告房東限期修繕，留存滲水照片、通訊紀錄等證據，以利後續主張權利。

五、結論與建議

結論：房東對於滲水及電視故障未盡修繕義務，承租人依法得定期催告後終止租約，並請求返還全額押金。房東不得以提前解約為由扣押金。

1. 立即以存證信函通知房東，載明房間滲水、電視故障及施工噪音等瑕疵事項，限定十四日內完成修繕，並保留郵局收據作為催告之證明。
2. 全面蒐集並保存房屋瑕疵之證據，包括滲水部位之照片及影片（附拍攝日期）、與房東溝通修繕之LINE或簡訊對話紀錄截圖、施工噪音之錄音等。
3. 催告期限屆滿後房東仍未修繕，以存證信函通知房東終止租約，載明終止之法律依據（民法第430條或第424條），並要求返還押金及交還電視維修費用（如已自行支付）。
4. 退租時拍攝房屋現況之照片及影片，逐一記錄屋內設備狀況，避免房東事後主張承租人毀損房屋而扣押金。
5. 若房東仍拒絕返還押金，可向鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向法院提起小額訴訟（押金金額於新臺幣十萬元以下者適用小額訴訟程序），請求返還押金。
6. 檢視租約是否有不當之違約金條款，依消費者保護法第12條及內政部定型化租約應記載及不得記載事項，不合理之違約金條款可能無效。