租屋期間個人隱私保護與押金不當扣除之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人租屋居住於某大樓，因同住家人不幸確診傳染性疾病，大樓管理經理以半強迫方式要求當事人出示健康檢測結果。管理經理取得就診結果後，將該資訊告知房東。房東隨即通知當事人，要求於租約到期退租後將請消毒公司進行清潔消毒，並表示將從押金中扣除消毒費用。當事人認為上述行為涉及侵害個人隱私及不當扣除押金，希望瞭解法律上之權利與救濟途徑。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 大樓管理經理要求住戶出示健康檢測結果，是否違反個人資料保護法對醫療個資之保護規定？
• 管理經理將住戶之就診結果告知房東，是否構成個資之不當蒐集、處理或利用？
• 房東以消毒費用為由從押金中扣除，是否有法律依據？承租人得否拒絕？
• 正常退租後，因住戶確診而要求之消毒費用應由何人負擔？

三、相關法條

• 個人資料保護法第6條 — 敏感性個資（含醫療資料）之蒐集限制
• 個人資料保護法第19條 — 非公務機關蒐集個資之特定目的及法定要件
• 個人資料保護法第29條 — 非公務機關違法蒐集利用個資之損害賠償
• 民法第432條 — 承租人之保管義務
• 民法第431條 — 租賃物返還與原狀回復
• 民法第195條 — 侵害人格權之非財產上損害賠償

四、法律分析

就個人隱私保護而言，健康檢測結果及就診紀錄屬個人資料保護法第6條所定之「醫療」敏感性個資，原則上不得蒐集、處理或利用。例外情形須符合法定要件，例如為增進公共利益所必要、經當事人書面同意，或為防止他人權益之重大危害等。大樓管理經理並非公務機關，亦非醫療機構，其以半強迫方式要求住戶出示健康檢測結果，難認符合個人資料保護法之例外要件。尤其在當事人並非自願提供之情況下，管理經理之行為已涉及違法蒐集敏感性個資。

管理經理將住戶之就診結果轉告房東，構成個人資料之不當利用。依個人資料保護法第20條規定，非公務機關對個人資料之利用應於蒐集之特定目的必要範圍內為之，且不得逾越特定目的之必要範圍。管理經理即使基於大樓管理之目的而知悉住戶之健康狀況，亦不應將此資訊揭露予第三人（房東）。依同法第29條規定，非公務機關違反規定致個人資料遭不法蒐集、處理、利用或其他侵害當事人權利者，負損害賠償責任。當事人亦得依民法第195條侵害人格權（隱私權）之規定，請求非財產上之損害賠償（精神慰撫金）。

就押金扣除問題，依民法第432條規定，承租人應以善良管理人之注意保管租賃物。押金之目的在擔保租金之給付及承租人因可歸責事由所致之損害。房東主張以消毒費扣除押金，須證明消毒之必要性確實係因承租人之行為所致，且屬承租人依租賃契約或法律應負擔之費用。然而，住戶或其家人確診傳染性疾病，通常係不可歸責於承租人之事由，並非承租人故意或過失所致之房屋損害。在租賃契約未特別約定此項費用由承租人負擔之情形下，房東以消毒費扣除押金，欠缺法律依據。

此外，依內政部公告之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」規定，押金之扣抵僅限於承租人積欠之租金、管理費、水電費，以及因承租人之故意或過失所致之修繕費用等。消毒費用並非因承租人違反保管義務所生之損害，房東不得任意從押金中扣除。承租人得拒絕此項不當扣款，並於退租後要求房東全額返還押金。若房東拒絕返還，承租人得向調解委員會聲請調解或向法院提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：大樓管理經理強制索取健康個資並告知房東，違反個人資料保護法之規定，當事人得請求損害賠償。房東以消毒費扣除押金缺乏法律依據，承租人有權要求全額退還押金。

1. 以書面（存證信函）正式通知大樓管理公司及房東，表明管理經理強制索取醫療個資及不當揭露之行為已違反個人資料保護法，要求停止相關行為。
2. 保留管理經理要求出示檢測結果之相關證據（對話紀錄、通訊軟體截圖、書面通知等），作為日後主張損害賠償之證據。
3. 檢視租賃契約內容，確認是否有關於消毒費用負擔之特別約定，若無此約定，房東無權以消毒費扣除押金。
4. 退租時以書面通知房東，明確拒絕以消毒費用扣除押金，並要求房東於約定期限內全額返還押金。
5. 如房東堅持扣除押金，可向所在地鄉鎮市區公所調解委員會聲請調解，或向縣市政府消費者保護官申訴。
6. 就個資遭不當蒐集利用之部分，得向個人資料保護主管機關（國家發展委員會）提出檢舉，亦得向法院請求損害賠償。
7. 建議諮詢專業律師，評估個資侵害及押金不當扣除之具體損害金額，以決定最有利之法律救濟策略。