社區頂樓及陽台滲水之公寓大廈管理責任與住戶權益分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人居住於某社區頂樓，搬入後即發現每逢下雨前陽台即有滲水情形，主臥室天花板亦因滲水導致油漆剝落。當事人向社區管理委員會反映，管委會總幹事卻表示頂樓問題向來由頂樓住戶自行負責，非管委會之責任，並要求當事人在住戶會議上提出動議討論。然而社區公約明確記載頂樓為公共空間，且社區其他公共區域（地下室、花圃）之漏水問題均由管委會處理。當事人質疑管委會之差別對待是否合法。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 社區頂樓樓頂平台是否屬公寓大廈管理條例所定之「共用部分」？其修繕費用應由誰負擔？
• 管委會以慣例為由將頂樓修繕責任推給住戶，是否違反公寓大廈管理條例之規定？
• 住戶因頂樓漏水導致室內損害，得否向管委會或其他區分所有權人請求損害賠償？
• 住戶對管委會怠於修繕之行為，有何法律救濟途徑？

三、相關法條

• 公寓大廈管理條例第7條 — 共用部分之範圍（含頂樓平台）
• 公寓大廈管理條例第10條 — 共用部分之修繕、管理、維護
• 公寓大廈管理條例第36條 — 管理委員會之職務
• 公寓大廈管理條例第12條 — 共用部分修繕費用之分擔
• 公寓大廈管理條例第47條 — 主管機關之處罰規定
• 民法第184條 — 侵權行為損害賠償

四、法律分析

依公寓大廈管理條例第7條規定，頂樓樓頂平台屬法定共用部分，非經區分所有權人會議決議不得約定為專用。本件社區公約亦明確記載頂樓為公共空間，更加確認其共用部分之性質。依同條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。因此，頂樓防水層之修繕應由管委會負責辦理，費用由公共基金或全體區分所有權人共同分擔。

管委會總幹事以「慣例」為由將頂樓修繕責任推給頂樓住戶，於法無據。實務上，臺灣高等法院多次判決認定，頂樓樓頂平台之防水層屬共用部分，其修繕費用不應由頂樓住戶單獨負擔。最高法院99年度台上字第1191號判決亦明確指出，公寓大廈頂樓之屋頂平台為共用部分，其修繕費用應由全體區分所有權人依比例分擔。即使社區過去有由頂樓住戶自行修繕之慣例，此慣例亦違反公寓大廈管理條例之強制規定而無效。

管委會要求住戶在住戶會議上提出動議始予處理之做法，亦有疑義。依公寓大廈管理條例第36條規定，共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管委會之法定職務，管委會應依法主動辦理，不以住戶會議決議為前提。更何況漏水問題涉及居住安全及建築結構，管委會有義務積極處理。管委會對地下室、花圃等公共區域之漏水積極處理，卻獨獨將頂樓排除在外，已構成不當之差別對待。

住戶因頂樓漏水導致室內天花板油漆剝落等損害，若管委會經通知後仍怠於修繕，住戶得先自行委託修繕後向管委會求償代墊費用，或依民法第184條侵權行為規定請求損害賠償。此外，住戶得向主管機關（縣市政府工務局或建管處）報請處理，主管機關得依公寓大廈管理條例第47條對管委會裁處罰鍰並命限期改善。住戶亦得請求召開區分所有權人會議，以決議方式責成管委會辦理修繕事宜。

五、結論與建議

結論：頂樓樓頂平台屬共用部分，其防水修繕應由管委會負責，費用由公共基金或全體區分所有權人分擔。管委會將修繕責任推給頂樓住戶，違反公寓大廈管理條例之規定，住戶有權要求管委會履行修繕義務。

1. 以書面（存證信函或正式函文）通知管委會，引用公寓大廈管理條例第10條及社區規約之規定，正式要求管委會辦理頂樓防水修繕工程。
2. 拍照記錄室內漏水損害之現況（天花板油漆剝落、陽台滲水情形），並留存每次向管委會反映之書面紀錄或通訊紀錄。
3. 調閱社區規約及區分所有權人會議紀錄，確認頂樓之共用部分定性，以及過去類似案件之處理方式。
4. 若管委會仍拒絕處理，得依公寓大廈管理條例第25條請求召開臨時區分所有權人會議，提案討論頂樓修繕事宜。
5. 向所在地縣市政府建管處或工務局提出書面陳情，報請主管機關介入處理並對管委會裁處罰鍰。
6. 若漏水情形嚴重且管委會持續怠於處理，住戶得自行委請專業防水廠商修繕後，向管委會請求償還代墊費用。
7. 建議諮詢專業律師，評估是否對管委會提起民事訴訟，請求給付修繕費用及室內損害之賠償。