商業租賃房東轉嫁房屋稅地價稅予租客之合法性與租約終止爭議

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人為一商業租賃之承租人，與房東簽訂商業用途之不動產租賃契約，承租店面經營商業活動。租賃期間適逢疫情爆發，當事人因營業額大幅下滑致租金給付發生遲延。房東起初自願減免兩個月租金以協助承租人度過疫情衝擊，惟其後房東以承租人積欠租金為由，片面提前終止租約，並同時要求承租人給付提前終止之違約金。此外，房東進一步主張承租人應負擔下列費用：（一）房東就其減免兩個月租金期間仍須向國稅局申報租賃所得，故要求承租人支付該等減免月份所衍生之所得稅款；（二）全年度房屋稅及土地地價稅之全額費用；（三）因建物漏水修繕所生之水電費用，惟該漏水情形事先未告知承租人。房東並以若承租人拒絕支付前述各項費用，將改按原契約約定租金全額追索作為施壓手段。當事人之核心疑問在於：房東是否有權要求承租人代為繳納房東自身依法應負擔之各項稅捐。

資料來源：法律圈 LawChain（本文已去識別化處理，刪除姓名、電話、地址等個資，僅保留法律判斷必要資訊）

二、爭點

• 房東將其個人租賃所得稅轉嫁予承租人負擔，是否具有法律依據？依所得稅法規定，租賃所得之納稅義務人究為出租人或承租人？
• 房東自願減免疫情期間兩個月租金後，事後反向承租人追索該減免期間所衍生之所得稅款，是否違反誠信原則及禁反言法理？
• 房屋稅及土地地價稅之法定納稅義務人為何人？房東要求承租人負擔全年度房屋稅及地價稅，於租約未明確約定之情形下是否合法？
• 疫情期間承租人因營業額下滑致租金遲延，房東據此片面提前終止租約並請求違約金，其終止行為之合法性應如何認定？是否構成情事變更原則之適用？
• 租約中如有約定稅捐由承租人負擔之條款，該約定之效力是否受消費者保護法定型化契約條款之限制？其與稅法上法定納稅義務之關係為何？
• 房東就建物漏水修繕費用及因修繕所生之額外水電費用，於未事先告知承租人之情形下逕行求償，是否符合民法出租人修繕義務之規範？

三、相關法條

• 所得稅法第14條第1項第5類 — 租賃所得之定義與計算：以財產出租之租金收入減除必要損耗及費用後之餘額為所得額，納稅義務人為收取租金之出租人
• 所得稅法第88條 — 各類所得扣繳義務規定：承租人給付租金時應依規定扣繳稅款，惟此扣繳義務不等同於承租人負擔出租人之所得稅
• 房屋稅條例第4條 — 房屋稅向房屋所有人徵收，設有典權者向典權人徵收；明定房屋稅之法定納稅義務人為房屋所有權人
• 土地稅法第3條 — 地價稅或田賦之納稅義務人為土地所有權人；土地設有典權者為典權人；確認地價稅之法定負擔歸屬
• 民法第423條 — 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用收益之狀態
• 民法第429條 — 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；出租人對租賃物負有修繕義務
• 民法第440條 — 承租人租金支付遲延之催告與終止權：出租人非經催告承租人限期給付並經期限屆滿仍未給付，不得終止契約
• 消費者保護法第12條 — 定型化契約條款違反誠信原則對消費者顯失公平者無效；適用於審查商業租約中不合理轉嫁稅捐條款之效力

四、法律分析

本案核心爭議在於房東能否將其依法應自行負擔之各項稅捐轉嫁予承租人。就租賃所得稅而言，依所得稅法第14條第1項第5類明文規定，租賃所得係以財產出租所收取之租金為計算基礎，其納稅義務人為收取租金之出租人（即房東），而非承租人。承租人雖依所得稅法第88條於給付租金時負有扣繳義務，但扣繳僅係預先代為扣取稅款繳納國庫之程序性義務，性質上屬於「代扣代繳」，與實體上由何人負擔所得稅之問題截然不同。房東要求承租人直接支付其個人租賃所得稅，於法律上欠缺請求權基礎。況且，房東於疫情期間自願減免兩個月租金，此減免既已生效，房東即無權就減免期間再向承租人主張租金或因租金所生之稅款，否則將使減免形同虛設，有違民法第148條第2項之誠信原則。

就房屋稅及地價稅之負擔歸屬而言，房屋稅條例第4條明定房屋稅向房屋所有人徵收，土地稅法第3條亦規定地價稅之納稅義務人為土地所有權人。此二項稅捐均屬「對物稅」或「財產稅」性質，其法定納稅義務人為不動產所有權人，與承租人無涉。實務上固有部分商業租約約定由承租人分擔房屋稅或地價稅，但此類約定僅在雙方合意範圍內發生私法上之債權效力，不改變稅法上之公法納稅義務歸屬。若租約中未有此等明確約定，房東片面要求承租人繳納全年度房屋稅及地價稅即屬無據。縱使租約中有此約定，若該條款係房東預先擬定而承租人無磋商餘地者，亦可能構成消費者保護法第12條所稱之顯失公平定型化契約條款而歸於無效，特別是在房東同時要求承租人負擔出租人之所得稅及全部稅捐之情形下，已明顯超出合理負擔範圍。

關於疫情期間租約提前終止之合法性，依民法第440條第1項規定，承租人租金給付遲延達兩期以上時，出租人得定相當期限催告承租人支付，於期限屆滿仍未支付時始得終止租約。房東如未踐行催告程序即逕行終止，其終止不生效力。再者，疫情期間承租人營業額大幅下滑致無力如期繳租，此情事並非可歸責於承租人之事由，得類推適用民法第227條之2情事變更原則，請求法院酌減租金或調整契約內容。最高法院110年度台上字第2874號判決即肯認，COVID-19疫情致使商業租賃承租人營收銳減者，法院得依情事變更原則介入調整租約條件，以維契約正義。此際房東逕行終止租約並請求違約金，不僅程序上可能不合法，實體上亦有違誠信。

至於建物漏水修繕費用及衍生水電費之負擔，依民法第423條，出租人負有使租賃物合於約定使用收益狀態之義務；第429條進一步明定，租賃物之修繕原則上由出租人負擔。漏水修繕屬於維持建物正常使用之必要修繕，應由出租人負責。房東就漏水修繕所支出之水電費用，性質上為修繕之附隨成本，同應由出租人承擔。尤其本案房東未事先告知承租人漏水情形，即逕行修繕後向承租人求償全部費用，除非有特別約定或承租人行為導致漏水，否則承租人無給付義務。綜合而言，房東藉由多項不合理費用之累積施壓承租人接受，並以回復原契約租金作為威脅手段，已構成權利濫用，承租人得予以拒絕並依法主張權利。

五、結論與建議

結論：房東依法不得將其個人租賃所得稅轉嫁予承租人負擔，房屋稅及地價稅之法定納稅義務人亦為房屋及土地所有權人而非承租人。除非租約中有明確且合理之約定，否則承租人對房東之各項稅捐不負給付義務。疫情期間之租金遲延如非可歸責於承租人，房東未經法定催告程序即終止租約並求償違約金，其法律效力堪疑。承租人應積極蒐集證據，依法維護自身權益。

1. 詳細檢視租賃契約全文，確認是否有任何關於稅捐負擔、違約金計算及終止條件之特別約定，並評估該等約定是否構成定型化契約之顯失公平條款。
2. 就房東要求支付之租賃所得稅，應明確以書面拒絕，並引述所得稅法第14條第1項第5類，說明租賃所得之法定納稅義務人為出租人，承租人僅負扣繳義務而非稅款負擔義務。
3. 就房屋稅及地價稅之請求，若租約未明文約定由承租人負擔，應書面告知房東依房屋稅條例第4條及土地稅法第3條，此二項稅捐之納稅義務人為所有權人，承租人無繳納義務。
4. 保存房東疫情期間同意減免租金之所有證據，包含通訊紀錄、書面文件或電子郵件，以證明減免係房東自願行為，事後不得反言追索。
5. 針對房東提前終止租約之主張，確認房東是否依民法第440條第1項踐行書面催告程序，若未經合法催告，得主張終止不生效力，租約繼續存在。
6. 就漏水修繕費用及水電費之請求，蒐集房東未事先通知漏水之證據，並依民法第423條及第429條主張修繕義務應由出租人負擔，修繕衍生之費用亦同。
7. 建議委任具有不動產租賃及稅務爭議經驗之專業律師協助處理，就房東之各項不當請求發函拒絕，必要時可提起確認租賃關係存在之訴或請求法院依情事變更原則調整租約條件，以全面保障承租人權益。