自然人承租房屋被要求負擔租金扣繳及二代健保之法律分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人以自然人身分向房東承租房屋，每月租金為新臺幣80,000元（不含稅），雙方租約中約定扣繳稅款及二代健保補充保費由承租人負擔。然而，當事人為自然人而非公司行號，依法並無扣繳義務，房東仍要求當事人將10%租金扣繳及1.91%二代健保費用連同租金一齊繳付。當事人質疑此費用之合理性，並欲了解能否主張不當得利請求房東返還歷年多收之金額，以及是否得透過公證程序直接強制執行。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 自然人承租人是否負有租金所得之扣繳義務？房東要求承租人負擔扣繳稅款之法律依據為何？
• 租約約定由承租人負擔房東之扣繳稅款及二代健保費用，此約定是否有效？
• 若該約定無效或顯失公平，承租人得否依不當得利請求房東返還歷年溢收之金額？
• 經公證之租約，是否能就扣繳稅款及二代健保費用之爭議直接聲請強制執行？
• 不當得利返還請求權之消滅時效為何？

三、相關法條

• 所得稅法第88條 — 扣繳義務人之範圍及扣繳時機
• 所得稅法第89條 — 扣繳義務人之定義（機關團體、事業單位等）
• 民法第179條 — 不當得利之返還義務
• 民法第148條 — 權利行使不得違反誠信原則
• 民法第247條之1 — 定型化契約條款之限制
• 強制執行法第4條 — 執行名義之種類
• 民法第126條 — 定期給付債權五年短期時效

四、法律分析

依所得稅法第88條及第89條規定，租金所得之扣繳義務人限於「機關、團體、學校、事業、破產財團或執行業務者」，自然人給付租金時並無扣繳義務。因此，當事人以自然人身分承租房屋，依法確實無須辦理10%之租金扣繳。同理，二代健保補充保費之扣繳義務，亦係由扣繳義務人（即前述機關團體等）於給付租金時代扣代繳，自然人給付租金時並無此義務。房東之所得稅及二代健保補充保費，依法均應由房東自行申報繳納。

然而，本案之關鍵在於雙方租約中已明文約定「扣繳稅款及二代健保由承租人負擔」。此一約定涉及契約自由原則之適用。依民法之契約自由原則，雙方得自由約定租金以外之費用分擔方式。若該約定係經雙方充分協商且出於自願，原則上應屬有效。換言之，雖然法律上扣繳義務不在自然人承租人身上，但當事人若自願承擔此費用作為租約條件之一部分，此約定本身並不違反強制或禁止規定，難以逕認無效。

惟若該約定係房東單方預先擬定而承租人無磋商餘地，則可能構成民法第247條之1所規範之定型化契約條款。若該條款對承租人顯失公平（如使承租人負擔本不應由其負擔之法定義務），法院得依職權宣告該條款無效。此外，即使約定有效，承租人所負擔之扣繳稅款及二代健保金額，在經濟實質上仍屬租金之一部分，房東於申報所得稅時，應將此部分一併計入租賃所得。至於公證之效力，公證書僅能就租約約定之給付義務（如租金給付）逕受強制執行，而不當得利返還之爭議並非租約約定之給付，不得以公證書直接強制執行，須另行提起民事訴訟。

五、結論與建議

結論：自然人承租人依法無租金扣繳義務，但若租約中已約定由承租人負擔相關費用，在契約自由原則下該約定原則上有效。如認為該約定顯失公平，得主張定型化契約條款之限制。不當得利之主張須視約定效力而定，且不得透過公證直接強制執行。

1. 仔細檢閱租約條文，確認「扣繳稅款及二代健保由承租人負擔」之約定是否明確，以及是否有其他相關條款。
2. 蒐集歷年多繳金額之證據，包括匯款紀錄、收據及租約副本，計算累計多負擔之扣繳稅款及二代健保費用總額。
3. 先以書面（如存證信函）向房東主張自然人無扣繳義務，要求協商調整租金結構或返還溢收費用。
4. 若租約條款係房東單方擬定且承租人無磋商餘地，可主張該條款依民法第247條之1為顯失公平而無效，進而請求返還溢收金額。
5. 注意不當得利返還請求權之消滅時效，每月溢收之金額屬定期給付，適用五年短期時效（民法第126條），應儘速行使權利。
6. 如協商不成，可向法院提起民事訴訟請求返還不當得利，或先至調解委員會聲請調解。公證租約無法用於此類爭議之強制執行。
7. 續租或另覓新租約時，注意審閱費用分擔條款，避免再次承擔不應由承租人負擔之稅費。