出租房屋收入對所得稅級距影響與節稅規劃分析

一、問題／事實整理（LawChain 原文）

當事人之親屬為某公寓之房屋所有權人，近期計畫將該公寓出租，且租賃契約預計辦理公證。因租金收入計入後，房屋所有權人之綜合所得稅適用稅率可能從6%跳升至12%。當事人提出兩個方案：一為以當事人自己名義代為簽訂租約，二為以當事人先承租再轉租之二房東模式，試圖將租金收入歸屬至當事人名下以降低整體稅負。當事人欲了解上述方案之可行性與法律風險。

資料來源：法律圈 LawChain

二、爭點

• 以非房屋所有權人之名義簽訂租賃契約，租金所得是否仍會被國稅局歸課至房屋所有權人？
• 透過二房東轉租模式安排租金收入歸屬，是否構成稅捐稽徵法上之租稅規避行為？
• 租賃契約經公證後，國稅局是否更容易掌握租金收入資訊進行課稅？
• 有哪些合法之節稅方式可降低出租房屋所衍生之所得稅負擔？

三、相關法條

• 所得稅法第14條 — 個人綜合所得之分類及租賃所得之計算
• 所得稅法第5條 — 綜合所得稅之累進稅率級距
• 稅捐稽徵法第12條之1 — 實質課稅原則
• 所得稅法第110條 — 短漏報所得之處罰
• 民法第443條 — 轉租之規定
• 稅捐稽徵法第41條 — 逃漏稅捐之刑事處罰

四、法律分析

就所得稅法而言，租賃所得係以財產出租所收取之租金為所得額，依第14條第1項第5類規定，財產租賃所得之納稅義務人為「財產所有人」。因此，不論租賃契約上之出租人名義為何，國稅局依實質課稅原則（稅捐稽徵法第12條之1），仍會按房屋所有權人歸課租賃所得。方案一以當事人名義簽約，並不能改變租金所得之歸屬，國稅局透過地政資料即可查知房屋所有權人身分，仍會將租金收入歸入所有權人之綜合所得。

方案二之二房東轉租模式，在民法上雖屬合法之租賃安排（民法第443條），但在稅務上可能被認定為以不合常規之安排規避稅負。國稅局對於親屬間之租賃交易，會特別審查其經濟實質。若當事人承租再轉租之租金差額不合理，或無法證明有實質之商業目的，國稅局得依實質課稅原則調整，仍按房屋所有權人歸課租賃所得。此外，若國稅局認定此安排構成逃漏稅，除補稅加罰外，情節重大者尚可能依稅捐稽徵法第41條移送刑事偵辦。

合法之節稅方式包括：第一，善用租金收入之必要費用扣除。依所得稅法規定，房屋租賃所得得扣除必要損耗及費用，若未能舉證實際費用，得按租金收入之43%計算必要費用。第二，若有實際修繕費用、房屋稅、地價稅、房貸利息等支出，可檢附單據列舉扣除，若實際費用超過43%則更為有利。第三，可考慮將房屋過戶予所得較低之親屬，惟須注意可能涉及贈與稅及土地增值稅等問題。

五、結論與建議

結論：以非所有權人名義簽約或二房東轉租模式，均難以合法規避租金所得之課稅。國稅局依實質課稅原則，仍會將租金收入歸課至房屋所有權人。建議透過合法之費用扣除及稅務規劃方式降低稅負。

1. 放棄以他人名義簽約或轉租之規避方式，避免觸犯逃漏稅之法律風險，可能遭補稅並處以罰鍰。
2. 善用租金收入43%之必要費用扣除額度，或蒐集實際修繕費用、房屋稅、地價稅、保險費等單據，若實際費用更高則採列舉扣除。
3. 若房屋有貸款，房貸利息支出亦可作為租賃所得之扣除項目，建議保留相關繳款證明。
4. 評估租約是否需辦理公證。雖公證可使租約具強制執行效力，但同時國稅局亦可透過公證資料掌握租金資訊，宜權衡利弊。
5. 諮詢專業會計師或稅務顧問，針對家庭整體所得結構進行綜合稅務規劃，評估最適之申報方式。
6. 如有長期出租規劃，可評估是否以公益出租人身分出租，享有租金收入每月最高1.5萬元免稅之優惠。
7. 確實申報租賃所得，避免遭國稅局查獲短漏報而面臨補稅加罰甚至刑事責任之風險。